Sejarah Hak atas Tanah

  1. Sejarah Hak atas Tanah

Tujuan yang dikandung oleh hkum tidak terlepas dari siapa yang membuat hukum tersebut. Jika sebelum Bangsa Indonesia merdeka, sebagian besar Hukum agrarian dibuat oleh penjajah terutama masa penjajahan Belanda, maka jelas tujuan dibuatnya adalah semata-mata untuk kepentingan dan keuntungan penjajah. Hukum agrarian yang berlaku sebelum diundangkannua Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) adalah hukum agrarian yang sebagian besar tersusun berdasarkan tujuan dan keinginan sendiri-sendiri dari pemerintah jajahan dan sebagian dipengaruhi olehnya. Sehingga ketentuan Hukum agraria yang ada dan berlaku di Indonesia sebelum UUPA dihasilkan oleh bangsa sendiri masih bersifat Hukum Agraria Kolonial yang sangat merugikan bagi kepentingan bangsa Indonesia.[1]

Dalam perjalanan sejarah pemerintah Hindia Belanda di Indonesia terdapat dualism hukum yang menyangkut Hukum Agraria Barat, dan dipihak lain berlaku Hukum Agraria Adat. Akhirnya sistem tanam paksa yang merupakan pelaksanaan politik kolonial konservatif dihapuskan dan dimulailah sistem liberal. Politik liberal adalah kebalikannya dari politik konservatif dihapuskan dsn dimulailah sistem liberal. Prinsip politik liberal adalah tidak adanya campur tangan pemerintah dibidang usaha, swasta diberikan hak untuk mengembangkan usaha dan modalnya di Indonesia. Hal ini disebabkan karena semakin tajamnya kritik yang dialamatkan kepada Pemerintah Belanda karena kebijakan politik agrarianya mendorong dikeluarkannya kebijakan kedua yang disebut Agrarisch Wet (dimuat dalam Staatblad 1870 Nomor 55).[2]

Terkait dengan sejarah hak-hak atas tanah berdasarkan hal-hal diatas, maka hak-hak atas tanah dapat dibedakan dalam 2 masa, yaitu masa kolonial (sebelum kemerdekaan) dan setelah kemerdekaan.

  1. Masa Kolonial (sebelum kemerdekaan)

Hak-hak atas tanah yang ada pada masa colonial ini, tentunya tunduk pada Hukum Agraria Barat yang diatur dalam KUH Perdata, diantara hak-hak yang diatur tersebut antara lain :

a)      Hak Eigendom (hak milik)

Pasal 570 KUH Perdata menyebutkan; Eigendom adalah hak untuk dengan bebas mempergunakan suatu benda sepenuh penuhnya dan untuk menguasai seluas luasnya, asal saja tidak bertentangan dengan undang undang atau peraturan peraturan umum yang ditetapkan oleh instansi (kekuasaan) yang berhak menetapkannya, serta tidak menganggu hak hak orang lain; semua itu kecuali pencabutan eigendom untuk ke pentingan umum dengan pembayaran yang layak menurut peraturan peraturan umum.

b)      Hak Erfpacht (hak usaha)

Hak erpacht, adalah hak benda yang paling luas yang dapat dibebankan atas benda orang lain. Pada pasal 720 KUH Perdata disebutkan, bahwa suatu hak kebendaan untuk menikmati sepenuhnya akan kegunaan suatu barang tak bergerak milik orang lain dengan kewajiban member upeti tahunan. Disebutkan didalamnya pula bahwa pemegang erfpacht mempunyai hak untuk mengusahakan dan merasakan hasil benda itu dengan penuh. Hak ini bersifat turun temurun, banyak diminta untuk keperlua pertanian. Di Jawa dan Madura Hal erfpacht diberikan untuk pertanian besar, tempat tempat kediaman di pedalaman, perkebunan dan pertanian kecil. Sedang di daerah luar Jawa hanya untuk pertanian besar, perkebunan dan pertanian kecil.

a)      Hak Opstal (hak numpang karang)

Hak Opstal adalah hak untuk mempunyai rumah, bangunan atau tanam tanaman di atas tanah orang lain. Menurut Pasal 711 KUH Perdata disebutkan bahwa hak kebendaan untuk mempunyai gedung-gedung, bangynan-bangunan dan penanaman diatas pekarangan orang lain.

  1. Masa Setelah Kemerdekaan

a)      Sebelum UUPA

Hukum agrarian sebelum adanya UUPA mempunyai sifat dualisme hukum, dikarenakan berlakunya peraturan-peraturan dari hukum adat, disamping peraturan-peraturan dari dan yang didasarkan atas hukum Barat. Hal mana selain menimbulkan pelbagai masalah antargolongan yang serba sulit, juga tidak sesuai dengan cita-cita persatuan bangsa. Hal ini pun terjadi dalam sejarah pemberlakuan hak-hak atas tanah di Indonesia. Sifat dualisme Hukum Agraria kolonial ini meliputi bidang-bidang sebagai berikut :

1)      Hukumnya

Pada saat yang sama berlaku macam-macam Hukum Agraria, yang meliputi :

v  Hukum Agraria Barat yang diatur dalam Bugerlijk Wetboek, Agrarische Wet, dan Agrarische Besluit.

v  Hukum Agrarian Adat yang diatur dalam Hukum Adat daerah masing-masing

v  Hukum Agraria Swapraja yang berlaku didaerah-daerah Swapraja (seperti : Yogyakarta, Surakarta, dan Aceh)

v  Hukum Agraria Antar-Golongan (Agrarische Interdentielrecht) yaitu hukum yang digunakan untuk menyelesaikan hubungan-hubungan hukum dalam bidang pertanahan antarorang-orang pribumi dengan orang-orang bukan pribumi

2)      Hak Atas Tanah

v  Hak-hak atas tanah yang tunduk pada Hukum Agraria Barat yang diatur dalam KUHPerdata, misalnya  hak eigendom, hak erfpacht, hak postal, Recht van gebruik (hak pakai), bruikleen (hak pinjam pakai)

v  Hak-hak atas tanah yang tunduk pada Hukum Agraria Adat daerah masing-masing yang disebut tanah-tanah hak adat, misalnya tanah yayasan, tanah kas desa, tanah gogolan, tanah pangonan (penggembalaan), tanah kuburan.

v  Hak-hak atas tanah yang merupakan ciptaan Pemerintah Hindia Belanda, misalnya hak agrarische (tanah milik adat yang ditundukkan diripada Hukum Agraria Barat), landerijen bezitrecht (tanah yang subjek hukumnya terbatas pada orang-orang dari golongan Timur Asing/ Tionghoa)

v  Hak-hak atas tanah yang merupakan ciptaan Pemerintah Swapraja, misalnya grant sultan (semacam hak milik adat yang diberikan oleh Pemerintah Swapraja khusus bagi para kaula swapraja, didaftar di kantor Pejabat Swapraja)

b)      Setelah UUPA

Setelah lahirnya (Undang-Undang Pokok Agraria) sebagai dasar bagi Hukum Agraria di Indonesia, maka problema dualism pun teratasi. Alhasil, Negara Indonesia dapat berupaya semakin maksimal, guna mencapai apa yang menjadi tujuan Negara bagi kemakmuran Rakyat.

Hak-hak atas tanah diatur dalam UUPA pasal 2, pasal 4, pasal 16, pasal 20-46, pasal 50, pasal 53, pasal 55,dan ketentuan-ketentuan tentang konversi. Sehingga lahirlah kodifikasi hak-hak atas tanah yang lebih baik

Setelah adanya UUPA, hak-hak atas tanah di Indonesia pun mutlak menjadi milik Negara Indonesia. Dalam UUPA hak tanah mempunyai hierarki


[1] Muchsin, , Hukum Agraria Indonesia dalam Perspektif  Sejarah, (Bandung Refika Aditama, 2007), hlm. 9

[2] Muchsin, Ibid, hlm. 13

Iklan

Pendaftaran Tanah dan Pelaksanaanya

  1. A.    Pengertian Pendaftaran Tanah dan Pelaksanaanya

Dalam Pasal 1 diberikan rumusan mengenai pengertian pendaftaran tanah. Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian sertifikat sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.   Pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dan pemeliharaan pendaftaran tanah. Pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran yang dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan PP 10/1961 dan PP ini.

Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran secara sporadik. Pendaftaran secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/ kelurahan. Pendaftaran tanah secara sistematik diselenggarakan atas prakarsa pemerintah berdasarkan pada suatu rencana kerja jangka panjang dan tahunan serta dilaksanakan diwilayah-wilayah yang ditetapakan oleh mentri Negara Agraria/Kepala BPN. Dalam hal ini suatu desa/kelurahan belum ditetapakan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik, tetapi pendaftarannya dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sporadik.

Pendaftaran tanah secara sistematik diutamakan, karena melalui cara ini akan dipercepat perolehan data mengenai bidang-bidang tanah yang akan didaftar dari pada melalui pendaftaran tanah secara sporadik. Tetapi kerena prakarsanya datang dari pemerintah, diperlukan waktu untuk memenuhi dana, tenaga, peralatan yang diperlukan. Maka pelaksanaanya harus didasarkan pada suatu rencana kerja yang meliputi jangka waktu yang agak panjang, dan rencana pelaksanaan tahunan yang berkelanjutan melalui uji kelaayakan agar berjalan lancar.

Pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian. Perubahan itu misalnya terjadi sebagai akibat beralihnya, dibebaninya atau berubahnya nama pemegang hak yang telah didaftar, hapusnya atau diperpanjangnya jangka waktu hak yang sudah berakhir, pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah yag haknya sudah didaftar. Agar data yang tersedia di Kantor Pertahanan selalu sesuai dengan keadaan yang mutakhir, dalam pasal 36 ayat 2 ditentukan bahwa para pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarlkan perubahan-perubahan yang dimaksudkan kepada Kantor Pertahanan. Ketentuan mengenai wajib daftar itu juga ada dalam pasal 4 ayat 3.

  1. B.     Obyek Pendaftaran Tanah.

Obyek pendaftaran tanah menurut pasal 9 meliputi:

  1. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai.
  2. Tanah Hak Pengelolaan.
  3. Tanah Wakaf.
  4. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
  5. Hak Tanggungan.
  6. Tanah Negara.

Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai ada yang diberikan oleh Negara. Tetapi dimungkinkan juga diberikan oleh pemegang Hak Milik atas tanah. Tetapi selama belum ada pengaturan mengenai tatacara pembebanannya dan disediakan formulir akta pemberiannya, untuk sementara belum akan ada Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh pemegang Hak Milik atas tanah. Maka yang kini merupakan obyek pendaftaran tanah baru Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara. Tanah Negara dalam PP 24/1997 termasuk obyek yang didaftar.

Berbeda obyek-obyek pendaftaran tanah yang lain, dalam hal tanah Negara pendaftarannya dilakukan dengan cara membukukan bidang tanah yang bersangkutan dalam daftar tanah. Untuk tanah Negara tidak disediakan buku tanah, dan karenanya tidak juga diterbitkan sertifiakat. Obyek pendaftaran tanah yang lain didaftar dengan membukukannya dalam peta pendaftaran dan buku tanah, serta menerbitkan sertifikat sebagai surat tanda bukti haknya.

  1. C.    Penyelenggaraan dan Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

Meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali (initial registration) dan pemeliharaan data pendaftaran tanah(maitenance).

Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik.

Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Pendaftaran tanah secara sistematik diselenggarakan atas prakarsa pemerintah berdasarkan pada suatu rencana kerja jangka panjang dan tahunan serta dilaksanakan diwilayah-wilayah yang ditetapkan oleh menteri Negara Agraria/Kepala BPN.

Penyelenggaraan pendaftara tanah sesuai ketentuan pasal 19 UUPA, bahwa pendaftaran tanah diselenggarakan oleh pemerintah, dalam hal ini Badan Pertahanan Nasional, (pasal 5).

Pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertahanan, kecuali mengenai kegiatan-kegiatan tertentu yang ditugaskan kepada pejabat lain. Yaitu kegiatan-kegiatan yang pemanfaatannya bersifat Nasional atau melebihi wilayah kerja Kepala Kantor Pertanahan, misalnya pengukuran titik dasar teknik dan pemetaan fotogrametri.

Dalam melaksanakan tugas tersebut Kepala Kantor Pertahanan dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menurut PP 24/1997 ini, dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan. Misalnya pembuatan akta PPAT Sementara, Pembuatan Akta Ikrar Wakaf oleh Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf, pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) oleh notaris, pembuatan Risalah Lelang oleh Pejabat Lelang, dan Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik oleh Panitia Ajudikasi.

Pendaftaran tanah secara sistematik diutamakan karena melalui cara ini akan dipercepat perolehan data mengenai bidang-bidang tanah yang akan didaftar daripada melalui pendaftaran tanah secara sporadik. Tetapi karena prakarsanya datang dari pemerintah, diperlukan waktu untuk memenuhi dana, tenaga dan peralatan yang diperlukan. Maka pelaksanaanya harus didasarkan pada suatu rencana kerja yang meliputi jangka waktu agak panjang dan rencana pelaksanaan tahunan yang berkelanjutan melalui uji kelayakan agar berjalan lancar. Uji kelayakan itu untuk pertama kali diselenggarakan didaerah Depok, Bekasi dan Karawang Jawa Barat.

  1. D.    Asas-asas Pendaftaran Hak atas Tanah

Asas merupakan fundamen yang mendasari terjadinya sesuatu dan merupakan dasar dari suatu kegiatan, hal ini berlaku pula pada pendaftaran tanah. Oleh karena itu dalam pendaftaran tanah ini terdapat asas yang harus menjadi patokan dasar dalam melakukan pendaftaran tanah. Dalam Pasal 2 PP No.24 tahun 1997 dinyatakan bahwa pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau, mutkhir dan terbuka.

Asas sederhana dalam pendaftaran tanah dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan terutama hak atas tanah.

Asas aman dimaksudkan untuk menunjukan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat, sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran itu sendiri.

Asas terjangkau dimaksudkan untuk keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah. Pelayanan yang diberikan dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh pihak-pihak yang memerlukan.

Asas mutakhir dimaksudkan agar kelengkapn yang memadai dalam pelaksanaanya dan keseimbangan dalam pemeliharaan datannya. Dan data yang tersedia harus menunjukan keadaan yang mutakhir. Untuk itu perlu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi dikemudian hari. Asas ini menuntut pula dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terus-menerus dan berkesinambungan, sehingga data yang tersimpan dikantor pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata dilapangan, dan masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat, dan itulah yang berlaku pula pada asas terbuka.

  1. E.     Tujuan Pendaftaran Tanah

Sejalan dengan asas yang terkandung dalam pendaftaran tanah, maka tujuan yang ingin dicapai dari adanya pendaftaran tanah tersebut diatur lebih lanjut pada pasal 3PP No.24 tahun 1997, dinyatakan pendaftaran tanah bertujuan:

  • Ø Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
  • Ø Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.
  • Untuk terselenggaranya administrasi pertanahan.

 

Berkaitan dengan tujuan pendaftaran tanah sebagainama yang diatur dalam pasal 3 PP Nomor 24 Tahun 1997 diatas, A.P. perlindungan mengatakan bahwa:

  1. Dengan diterbitkannya sertifikat hak atas tanah, maka kepada pemiliknya diberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum.
  2. Dizaman informasi ini maka Kantor Pertanahan sebagai kantor digaris depan haruslah memelihara dengan baik setiap informasi yang diperlukan untuk suatu bidang tanah, baik untuk pemerintah sendiri, sehingga dapat merencanakan pembangunan Negara dan juga bagi masyarakat sendiri. Informasi itu penting untuk dapat memutuskan sesuatu yang diperlukan dimana terlibat tanah, yaitu data fisik dan yuridisnya, termasuk untuk satuan rumah susun, informasi tersebut bersifat tebuka untuk umum artinya dapat diberikan informasi apasaja yang diperlukan atas sebidang tanah atau bangunan yang ada.
    1. Sehingga untuk itu perlulah tertib administrasi pertanahan dijadikan sesuatu hal yang wajar.
  1. Prosedur Pendaftaran Tanah Secara Sistematis

Pendaftaran tanah secara sistematis merupakan pendaftaran tanah yang melibatkan pemerintah atau Badan Pertahana Nasional sebagai pelaksana dibantu oleh sebuah panitia independen. Hal ini sesuai ketentuan dalam pasal 8 PP Nomor 24 Tahun 1997 dinyatakan sebagai berikut:

  1. Dalam melaksanakan pendaftaran secara sistematik, Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh sebuah panitia ajudikasi yang dibentuk oleh mentri atau pejabat yang ditunjuk.
  2. Susunan panitia ajudikasi sebagaimana dimaksud pada ayat(1) terdiri atas:
    1. Seorang ketua panitia merangkap anggota yang dijabat oleh seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional,
    2. Beberapa orang anggota yang terdiri dari:
  • Seorang pegawai badan pertanahan nasional yang mempunyai kemampuan pengetahuan dibidang pendaftaran tanah,
  • Seorang pegawai badan pertanahan nasional yang mempunyai kemampuan pengetahuan dibidang hak-hak atas tanah,
  • Kepala desa/kepala kelurahan yang bersangkutan dan atau seorang pamong desa/kelurahan yang ditunjuknya.
  1. Keanggotaan panitia ajudikasi dapat ditambah dengan seorang anggota yang sangat diperlukan dalam penilaian kepastian data yuridis mengenai bidang-bidang tanah diwilayah desa/kelurahan yang bersangkutan.
  2. Dalam melaksanakan tugasnya, panitia ajudikasi dibantu oleh satuan tugas pengukuran dan pemetaan, satuan tugas pengumpul dan yuridis dan satuan administrasi yang tugas dan susunanya diatur oleh mentri.
    1. G.    Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali.

Kegiatan dan pelaksanaan pendaftaran tanah untuk untuk pertama kali. Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi:

  1. Pengumpulan dan pengelolaan data fisik.
  2. Pengumpulan dan pengelolaan data yuridis serta pembukuan haknya.
  3. Penerbitan sertifikat.
  4. Penyajian data fisik dan data yuridis.
  5. Penyimpanan daftar umum dan dokumen.

Pendaftaran tanah pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran secara sistematik dan pendaftaran secara sporadik. Pendaftaran secara sistematik dilaksanakan atas prakarsa badab pertahanan nasional yang didasarkan atas suatu rencana kerjajangka panjang dan rencana tahunan yang bersinambungan. Pelaksanaanya dilakukan di wilayah-wilayah yang ditunjuk oleh Mentri. Di wilayah-wilayah yang belum ditunjuk sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematis, pendaftarannya dilaksanakan secara sporadik. Pendaftaran sporadic dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan, yaitu pihak yang berhak atas obyek pendaftaran tanah yang bersangkutan.

  1. Pengumpulan Dan Pengelolahan Data Fisik

Pengumpulan dan pengelolahan data fisik meliputi:

  1. Pengukuran dan pemetaan.

Untuk keperluan dan pengumpulan dan pengolahan data fisik pertama dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan, kegiatan ini meliputi:

  1. Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran.

Kegiatan pendaftaran tanah secara sistematis disuatu wilayah yang ditunjuk dimulai dengan pembuatan peta dasar pendaftaran. Peta dasar pendaftaran tersebut menjadi dasar untuk pembuatan peta pendaftaran, selain digunakan untuk pembuatan peta pendaftaran, dalam pelaksanaan pendaftaran tanah secara sistematik, peta dasar pendaftaran juga digunakan untuk memetakan bidang-bidang tanah yang sebelumnya sudah didaftar.

Penyiapan peta dasar pendaftaran diperlukan, agar setiap bidang tanah yang didaftar dijamin letaknya secara pasti, karena dapat di rekontruksi di lapangan setiap saat. Dengan maksud diperlukannya adanya titik-titik dasar teknik nasional.

  1. Penetapan Batas-Batas Bidang Tanah.

Mengenai penetapan dan pemasangan tanda-tanda batas bidang tanah diatur dalam pasal 17 – 19 PP 24/1997 dan mendapat pengaturan lebih lanjut dan rinci dalam pasal 19 – 23 Peraturan Mentri 3/1997.

  1. Pengukuran Dan Pemetaan Bidang-Bidang Tanah Dan Pembuatan Peta-Peta Pendaftaran.

Bidang-bidang tanah yang sudah ditetapkan batas-batasnya diukur dan selanjutnya dipetakan dalam peta dasar pendafratan. Untuk bidang tanah yang luas pemetaannya dilakukan dengan cara membuat peta tersendiri, dengan menggunakan peta yang diambil dari peta dasar pendaftaran dan hasil ukuran batas tanah yang akan dipetakan.

  1. Pembuatan Daftar Tanah.

Bidang-bidang tanah yang sudah dipetakan atau dibukukan nomor pendaftarannya pada peta pendaftaran. Bentuk, isi, cara pengisian, penyimpanan dan pemeliharaannya diatur dalam Peraturan Mentri 3/1997 pasal 146-155 (pasal 21). Daftar tanah yang dimaksudkan sebagai sumber informasi yang lengkap mengenai nomor bidang, lokasi dan penunjukan ke nomor surat ukur bidang-bidang tanah yang ada di wilayah pendaftaran, baik sebagai hasil pendaftaran untuk pertama kali maupun pemeliharaannya kemudian.

  1. Pembuatan Surat Ukur.

Untuk keperluan pendaftaran haknya, bidang-bidang tanah yang sudah diukur dan dipetakan dalam peta pendaftaran, dibuatkan surat ukur. Surat ukur memuat data fisik yang diambil dari peta pendaftaran untuk skala yang bisa berbeda.

  1. Pengumpulan Dan Pengolahan Data Secara Yuridis Serta Pembukuan Hak.

A.HAK-HAK BARU

Dalam kegiatan pengumpulan data yuridis diadakan perbedaan antara pembuktian hak-hak baru        dan hak lama. Hak-hak baru adalah hak-hak yang baru diberikan atau diciptakan sejak mulai berlakunya PP 24/1997. Sedang hak-hak lama yaitu hak-hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak yang ada pada waktu mulai berlakunya UUPA dan hak-hak yang belum didaftar menurut PP 10/1961.

Dalam pasal 23 ditentukan, bahwa untuk keperluan pendaftaran:

a)      Hak atas tanah baru data yuridisnya dibuktikan dengan:

1)      Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku.

2)      Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan;

Apabila mengenai Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas tanah Hak Milik;

b)     Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh pejabat yang berwenang, sebagai yang dimaksud dalam uraian 124G;

c)      Tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf yang disebut dalam uraian 135E;

d)     Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta pemisahan, yang dibicarakan dalam uraian 139B angka 2;

e)      Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian hak tanggungan, yang dibicarakan dalam uraian 184A.

B. HAK-HAK LAMA

  1. Untuk pembuktian hak-hak atas tanah yang sudah ada dan berasal dari konversi hak-hak lama data yuridisnya dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh panitia ajudikasi/kepala kantor pertanahan dianggap cukup  sebagai dasar mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya. Demikian ditetapkan dalam pasal 24 ayat (1) alat-alat bukti tersebut adalah bukti-bukti pemilikan. Alat-alat bukti tersebut berupa:
  2. a.      Grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Over schrijvings Ordonnantie (staatsblad 1834-27), yang telah dibubuhi catatan.
  3. b.      Grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Ordonnantie tersebut sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut PP 10/1961.
  4. c.       Suarat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan peraturan swapraja yang bersangkutan.
  5. d.      Sertifikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan peraturan menteri agraria nomor 9 tahun 1959;
  6. e.       Surat keputusan pemberian hak milik dari pejabat yang berwenang, baik sebelum maupun sejak berlakunya UUPA.
  7. f.       Akta pemindahan hak yang dibuat dibawah tangan, yang dibubuhi tanda kesaksian oleh kepala adat/kepala desa/kelurahan, yang dibuat sebelum berlakunya PP ini.
  8. g.      Akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan.
  9. h.      Akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan PP 28/1977 (uraian 135E)
  10. i.        Risalah lelang yang dibuat oleh pejabat lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan.
  11. j.        Surat penunjuk atau pembelian (seharusnya pemberian) kaveling tanah pengganti tanah yang di ambil oleh pemerinth atau pemerintah daerah;
  12. k.      Petuk pajak bumi/ landrente, girik, pipil, keritik dan verponding indonesia sebelum berlakunya PP10/1961
  13. l.        Surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh kantor pelayananan pajak bumi dan bangunan
  14. m.    Lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana maksud dalam pasal II, pasal VI dan pasal VII ketentuan-ketentuan konversi UUPA.
  15. Penerbitan Sertifikat (pasal 31 dan 32)

Sertifikat sebagai surat tanda bukti Hak, diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan, sesuai dengan data fisik yang ada dalam surat ukur dean data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah. Memperoleh sertifikat adalah hak pemegang hak atas tanah, yang dijamin undang-undang.

Sertifikat hanya boleh diserahkan kepada pihak yang namanya tercantum dalam buku tanah yang bersangkutan sebagai pemegang hak atau pihak lain yang dikuasai olehnya. Dalam hal pemegang hak sudah meninggal dunia, sertifikat diterimakan kepada ahli warisnya atau salah seorang ahli waris dengan persetujuan para ahli waris yang lain.

  1. Penyajian data fisik dan data yuridis.

Dalam rangka penyajian data fisik dan data yuridis, terutama untuk memberi kesempatan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dengan mudah dan memperoleh keterangan yang diperlukan. Kepala Kantor Pertahanan menyelenggarakan tata usaha pendaftaran tanah berupa daftar umum, yang terdiri atas peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan daftara nama.

  1. Penyimpanan daftar umum dan dokumen.

Mengenai penyimpanan data dan dokumen itu terdapat ketentuan pelengkapnya dalam pasal 184-186 Peraturan Menteri 3/1997.

  1. Dokumen-dokumen yang merupakan alat pembuktian yang telah digunakan sebagai dasar pendaftaran, diberi tanda pengenal dan disimpan di Kantor Pertanahan atau ditempat lain yang ditetapkan oleh menteri, sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari daftar umum.
  2. Selain dalam hal yang disebut diatas, dengan izin tertulis dari menteri atau pejabat yang ditunjuknya dapat diberikan petikan, salinan atau rekaman dokumen yang bersangkutan kepada instansi lain yang memerlukan untuk pelaksanaan tugasnya.

Secara bertahap data pendaftaran tanah disimpan dan disajikan dengan menggunakan peralatan elektronik dan mikrofilm. Penyimpanan dengan menggunakan peralatan elektronik dalam bentuk film akan menghemat tempat dan mempercepat akses pada data yang diperlukan. Tetapi penyelenggaraannya memerlukan persiapan peralatan dan tenaga serta dana yang besar. Maka pelaksanaannya dilaksanakan secara bertahap.

Land Reform

I.            Pengertian Land Reform

Landreform menurut Boedi Harsono meliputi perombakan mengenai pemilikan dan penguasaan tanah serta hubungan-hubungan hukum yang bersangkutan dengan penguasaan tanah.  Dalam literature lain Landreform berasal dari kata-kata dalam bahasa inggris, yaitu “land” dan “reform”. “land” artinya tanah, sedangkan “reform” artinya perubahan dasar. Jadi Landreform adalah perombakan struktur pertanian lama dan membangun struktur pertanian yang baru. selain landReform istilah lain yang digunakan adalah Agrarian Reform atau Reforma Agraria. LandReform menurut definisinya ada dua pengertian yakni dalam arti sempit dan arti luas. menurut Suardi Landreform dalam arti sempit adalah, menyangkut perombakan mengenai pemilikan dan penguasaan tanah serta hubungan-hubungan hukum yang bersangkutan dengan pengusahaan tanah. Selanjutnya ketentuan ini akan digunakan dalam cara yang lebih terbatas yang mengarah pada program pemerintah menuju pemerataan kembali pemilikan tanah. Sedangkan Landreform dalam arti luas, yang dikenal dengan istilah Agrarian Reform atau panca program, terdiri dari:

  1. Perombakan hukum agrarian
  2. Penghapusan hak-hak asing dan konsesi-konsesi colonial atas tanah
  3. Mengakhiri penghisapan feodel
  4. Perubahan pemilikan dan penguasaan tanah serta hubungan hukum yang berkaitan dengan penguasaan tanah (Landreform dalam arti sempit)
  5. Perencanaan persediaan peruntukan dan pengunaan bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya.

II.      Dasar Hukum

Dasar Hukum yang menjadi landasan Land Reform adalah sebagai berikut:

I.         Pancasila

Ketika kita berbicara tentang pancasila dan hubungannya dengan Land Reform maka sila yang paling dekat hubungannya adalah  sila ke -5. Dimana Sila Ke-5 berbunyi : “ Keadilan Sosial Bagi Seluruh Rakyat Indonesia”. Dalam sila tersebut yang harus digaris bawahi adalah Keadilan,  dimana Bangsa Indonesia adalah penganut Falsafah pancasila maka tepat kiranya jika kita menerapkan asas Keadilan,dan  keadilan sendiri  bersifat Universal.

II.         Undang-Undang Dasar 1945

Pada pembahasan khusus untuk hukum agraria disebutkan pada UUD 1945 pada pasal 33 ayat (3) yang berbunyi “ Bumi, Air dan kekayaan yang terkandung ddalamnya dikuasai oleh Negara dan digunakan untuk kesejahteraan masyarakat”.

III.         UUPA

IV.         Beberapa ketentuan dalam pelaksanaan Land Reform

  1. Undang-undang No. 56  PP. Tahun 1960 tentang penerapan batas luas Tanah pertanian.
  2. Peraturan Pemerintah No. 224 Tahun 1961 yang telah diubah menjadi Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1964 tentang pelaksanaan pembagian tanah dan pemberian Ganti Rugi.
  3. Undang-Undang No.2 Tahun 1960 tentang Perjanjian Bagi Hasil.
  4. Peraturan Pemerintah  No. 10 Tahun 1960 yang diganti dengan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Tujuan Land Reform

Secara khusus tujuan LandReform diindonesia adalah sebagai berikut:

Usul yang dikemukan oleh Dewan pertimbangan Agung dimana sehubungan dengan diajukannya Undang-undang tentang LandReform tersebut pada tahun 1960 yakni :

“….tujuan LandReform bertujuan : Agar masyarakat adil dan makmur dapat terselenggara dan khususnya taraf hidup meninggi dan taraf hidup seluruh rakyat jelata meningkat. Selanjutnya Landerform bertujuan : memperkuat rakyat Indonesia khusus kaum petani”.

Kemudian tujuan Landreform ditinjau dari berbagai aspek adalah sebagai berikut :

  1. Tujuan Sosial Ekonomi :
  1. Mempertinggi keadaan sosial ekonomi rakyat dengan memperkuat hak milik serta memberi isi dan fungsi sosial pada hak milik.
  2. Mempertinggi produksi nasional khususnya sektor pertanian guna mempertinggi penghasilan dan taraf hidup rakyat.
  3. Mengakhiri system tuan tanah dan menghapuskan pemilikan tanah yang luas.
  4. Mengadakan pembagian yang adil atas sumber-sumber penghidupan rakyat tani berupa tanah dengan maksud agar ada pembagian hasil yang adil pula.
  1. Tujuan Sosial Politik :
  1. Tujuan Mental Psikologis :

a. Meningkatkan kegairahan kerja bagi para petani penggarap dengan jalan memberikan kepastian hak mengenai pemilikan tanah.

b.Memperbaiki hubungan kerja antara pemilik tanah dengan penggarapnya.

Atas dasar tujuan itu maka sasaran yang akan dicapai adalah memberikan pengayoman kepada para petani penggarap dalam usaha memberikan kepastian hak dengan cara memberikan hak milik atas tanah yang telah digarapnya.

 

  1. Program Land Reform

Program-program landreform yang dilaksanakan meliputi :

  1. Larangan Penguasan Tanah Melampaui Batas

a.      Penetapan Batas Maksimum dan Minimum

Program pertama dari seperangkat program landreform di Indonesia adalah larangan memiliki dan menguasai tanah pertanian yang malampaui batas. Dalam konsep landreform di Indonesia, larangan itu merupakan salah satu asas sebagaimana ketentuan yang tercantum dalam Pasal 7 UUPA : “untuk tidak merugikan kepentingan umum, maka pemilikan dan penguasan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan”. Karena ketentuannya demikian, Pasal ini dinamakan Pasal “anti tuan tanah”.

Substansi ketentuan Pasal 7 UUPA dirinci dan diatur lebih lanjut dalam ketentuan Pasal 17 UUPA sebagai berikut :

1)   Dengan mengingat ketentuan dalam pasal 7 maka untuk mencapai tujuan yang dimaksud dalam pasal 2 ayat (3) diatur luas maksimum dan/atau minimum tanah yang boleh dipunyai dengan sesuatu hak tersebut dalam pasal 16 oleh satu keluarga atau badan hukum.

2)   Penetapan batas maksimum termaksud dalam ayat (1) pasal ini dilakukan dengan peraturan perundangan didalam waktu yang singkat.

3)   Tanah-tanah yang merupakan kelebihan dari batas maksimum termaksud dalam ayat (2) pasal ini diambil oleh Pemerintah dengan ganti kerugian, untuk selanjutnya dibagikan kepada rakyat yang membutuhkan menurut ketentuanketentuan dalam Peraturan Pemerintah.

4)   Tercapainya batas minimum termaksud dalam ayat (1) pasal ini, yang akan ditetapkan dengan peraturan perundangan, dilaksanakan secara berangsur-angsur.

Untuk melaksanakan penetapan batas maksimum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 17 UUPA, maka dikeluarkanlah UU No. 56 Tahun 1960 yang selanjutnya dikenal dengan sebutan Undang-undang Landreform Indonesia. Pada mulanya undang-undang ini berbentuk Peraturan Pemerintah (Perpu) pengganti Undang-undang yang dikeluarkan oleh pemerintah pada tanggal 29 Desember 1960, yang mulai berlaku pada tanggal 1 januari 1961. Undang-undang ini memuat tiga hal, yaitu :

  1. Penetapan luas maksimum pemiilikan dan penguasaan tanah pertanian.
  2. Penetapan luas maksimum pemiilikan tanah pertanian dan larangan melakukan perbuatan yang mengakibatkan pemecahan pemilikan tanah itu menjadi bagian-bagian yang terlampau kecil.
  3. Pengembalian dan penebusan tanah-tanah pertanian yang digadaikan.

b.      Rincian Isi Pembatasan Tanah

Dengan memperhatikan ketentuan dalam Pasal 7 dan Pasl 17 UUPA, Undang-undang No. 56 Tahun 1960, maka dapat ditarik beberapa point sebagai berikut :

a)      Agar tidak merugikan kepentingan umum

b)      Larangan melampaui batas untuk semua hak

c)      Ukuran batas maksimum adalah keluarga atau badan hukum

d)     Pengambilan tanah kelebihan dengan ganti kerugian.

e)      Tanah kelebihan dibagikan kepada petani

f)       Pembatasan tanah pertanian dan tanah bangunan

c.       Pembedaan Tanah Pertanian dan Tanah Bangunan

Batas maksimum pemilikan dan penggunaan tanah untuk membedakan antara tanah pertanian dan tanah bangunan (perumahan) biasanya tidak sulit. Tanah pertanian adalah semua tanah yang dimiliki orang selain untuk bangunan (perumahan). Termasuk tanah pertanian adalah tanah perkebunan, tambak untuk perikanan, tanah pengembalaan ternak, tanah belukar ladang dan hutan. Di samping itu, sering dibedakan pula antara tanah pertanian basah (sawah) dan tanah pertanian kering (lading).

Berikut ini disajikan tabel batas maksimum pemilikan dan penguasaan tanah pertanian menurut kepadatan penduduk dan jenis tanah pertanian.

 

Kepadatan Penduduk/km2 Kategori Kepadatan Luas Maksimum
Tanah Basah Tanah Kering
0 s.d 50

51 s.d 250

251 s.d 400

400 s.d dst

Tidak padat

kurang padat

cukup padat

sangat padat

15 hektar

10 hektar

7,5 hektar

5 hektar

20 hektar

12 hektar

9 hektar

6 hektar

Batas Minimum Pemilikan Tanah Pertanian

a.      Maksud Pembatasan

Dalam Pasal 17 UUPA ditentukan bahwa dalam rangka mewujudkan cita-cita sebagaimanatercantum dalam Pasal 2 ayat (2) UUPA, selain ditentukan penetapan luas maksimum pemilikan dan penguasaan tanah pertanian, juga dikehendaki agar ada pengaturan  minimum penguasaan tanah pertanian oleh seseorang atau keluarga.

b.      Batas Minimum yang Ditetapkan

Berdasarkan ketentuan Pasal 8 UU No. 56 Tahun 1960, penetapan batas minimum pemilikan dan penguasaan tanah pertanian seluas 2 (dua) hektar untuk tanah sawah atau tanah pertanian kering.

c.       Konsekuensi Pembatasan

1)      Ketentuan Pasal 9 Ayat (1) UU No. 56 Tahun 1960 mengatur bahwa seseorang atau keluarga yang memiliki tanah pertanian seluas 2 (dua) hektar atau kurang, tidak boleh mengalihkan tanahnya sebagian karena dengan demikian timbul pemilikan tanah pertanian yang luasnya kurang dari 2 (dua) hektar.

2)      Pasal 9 Ayat (2) UU No. 56 Tahun 1960 diatur apabila setelah berlakunya UU No. 56 Tahun 1960 ada tanah yang dimiliki oleh dua orang atau lebih, maka dalam waktu satu tahun wajib menunjuk salah seorang diantaranya yang selanjutnya akan memiliki tanah itu, atau memindahkannya kepada pihak lain yang telah mempunyai tanah pertanian seluas 2 (dua) hektar, atau dengan menerima tanah itu, dia jadi mempunyai minimum 2 (dua) hektar.

  1. Redistribusi Tanah Pertanian

a.      Pengertian Redistribusi

Menurut Erich Jacoby redistribusi tanah lebih dikenal dengan landreform. Redistribusi tanah adalah pembagian tanah-tanah yang dikuasai oleh negara dan telah ditegaskan menjadi objek landreform yang diberikan kepada para petani penggarap yang telah memenuhi syarat dan ketentuan yang tercantum dalam Peraturan Pemerintah No. 224 Tahun 1961.

 

b.      Tahap Pelaksanaan Redistribusi

Tahap kegiatan redistribusi meliputi :

1)      Persiapan

2)      Penyuluhan kepada calon penerima redistribusi

3)      Identifikasi objek (lokasi) dan subjek (peserta penerima redistribusi)

4)      Seleksi calon penerima redistribusi

5)      Pengukuran bidang-bidang tanah

6)      Membuat tugu poligon

7)      Pemetaan topografi dan penggunaan tanah

8)      Checking realokasi

c.       Organisasi pelaksanaan

1)      Panitia Pertimbangan Landreform

Panitia ini dibentuk di tingkat Pusat, Propinsi, Kabupaten/Kota. Tugas dari panitia ini adalah memberi saran dan pertimbangan mengenai segala yang ada kaitannya dengan pelaksanaan landreform. Anggota panitia ini terdiri dari unsure/wakil instansi pemerintah yang ada kitannya dengan pelaksanaan landreform di tambah wakil dari Himpunan Kerukunan Tani Indonesia (HKTI).

2)      Pengadilan Landreform

Untuk menyelesaikan perkara-perkara yang timbul sebagai akibat pelaksanaan landreform maka dibentuklah Pengadilan Landreform berdasarkan UU No 1 Tahun 1964. Tetapi dalam perjalanannya, pengadilan ini tidak efektif. Berdasarkan UU No 7 Tahun 1970 Pengadilan Landreform resmi dihapuskan. Apabila terjadi sengketa yang berkenaan dengan Landreform, maka penyelesaiannya dilakukan melalui :

(a)    Pengadilan Umum, berdasarkan UU No 14 Tahun 1970 apabila sengketa itu bersifat perdata atau pidana.

(b)   Aparat Pelaksana Landreform, apabila berkenaan dengan hal-hal administrasi.

  3)      Yayasan Dana Landreform

Yayasan dana landreform merupakan badan otonom yang bertujuan untuk memperlancar pengurusan keuangan dalam rangka pelaksanaan landreform. Yayasan ini dibentuk berdasarkan Pasal 16 Peraturan Pemerintah No 224 tahun 1961 dan telah diambil alih oleh Departemen Keuangan sejak tahun 1984. Selanjutnya sumber keuangan yayasan landreform ini adalah :

(a)    Dana pemerintah

(b)   Pungutan 10% biaya administrasi dari harga tanah yang harus dibayar oleh petani yang menerima hak milik atas tanah redistribusi

(c)    Hasil sewa dan penjualan tanah dalam rangka pelaksanaan landreform.

(d)   Sumber lain yang sah yang menjadi wewenang Direktorat Agraria (sekarang kantor BPN).

Tanah Absentee

a.      Pengertian Asentee

Tanah absentee disebut juga dengan istilah tanah guntai, yaitu tanah pertanian yang terletak di luar kecamatan tempat tinggal pemiliknya. Pemilikan tanah secara absentee ini dilarang. Larangan tersebut berkaitan dengan berlakunya asas tanah pertanian harus dikerjakan sendiri secara aktif oleh pemiliknya. Asas ini dimuat dalam Pasal 10 UUPA.

Pengertian mengerjakan sendiri secara aktif adalah bahwa mereka yang memiliki atau menguasai tanah pertanian tidak harus mengerjakan atau mengusahakan tanahnya dengan tenaganya sendiri, melainkan dapat meminta bantuan kepada buruh tani dengan memberi upah yang layak. mekanisme yang lain adalah dengan sewa-menyewa, gadai atau bagi hasil dengan pihak lain.

b.      Pengaturan Tanah Absentee

Ketentuan-ketentuan yang mengatur tanah absentee dapat dijumpai dalam Pasal 10 UUPA, PP No. 41 Tahun 1964, PP No. 4 Tahun 1977, Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 15 Tahun 1974. Tanah absentee dapat terjadi karena 2 (dua) hal, yaitu :

1)      Apabila seorang pemilik tanah pertanian meninggalkan kecamatan tempat tinggalnya di mana tanah pertaniannya itu terletak.

2)      Apabila pemilik tanah pertaniannya itu meninggal dunia, sedangkan ahli warisnya berdomisili di kecamatan lain.

c.       Kewajiban Pemilik Tanah Absentee

1)      Memindahkan kepemilikan tanah

2)      Pengajuan hak baru

Berdasarkan ketentuan Pasal 3 Ayat (5) dan (6) PP No. 224 Tahun 1961, tanah-tanah absentee itu diambil oleh pemerintah untuk selanjutnya dibagikan (diredistribusikan) kepada para petani, dan kepada pemiliknya diberikan ganti kerugian.

Konsolidasi Tanah

a.      Pengertian Konsolidasi Tanah

Konsolidasi tanah adalah kebijaksanaan pertanahan mengenai penataan kembali penguasaan dan pengguunaan tanah serta usaha pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan yang bertujuan meningkatkan kualitas lingkungan hidup/pemeliharaan sumber daya alam, dengan melibatkan partisipasi masyarakat secara langsung.

Ada 3 (tiga) hal yang yang perlu penekanan dalam pelaksanaan konsolidasi tanah :

1)      Objek, yakni terutama mengenai pemilihan lokasi

2)      Subjek, yaitu para pemilik tanah yang perlu di ajak bicara dan musyawarah.

3)      Pengaturan yang tepat mengenai STUP (Sumbangan Tanah untuk Pembangunan) secara proposional.

b.      Dasar Hukum Pelaksanaan Konsolidasi Tanah

1)      UUPA Pasal 2 Ayat (2)

2)      UU No 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman.

3)      Peraturan Pemerintah No. 224 Tahun 1961 Pelaksanaan Pembagian Tanah dan Pemberian Ganti Rugi

4)      Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1992 tentang Konsolidasi Tanah.

c.       Jenis Konsolidasi Tanah

1)      Konsolidasi Tanah Perkotaan adalah penataan kembali bidang-bidang tanah dalam kawasan pemukiman atau yang direncanakan untuk pemukiman sehingga menjadi teratur dan tertib.

2)       Konsolidasi Tanah Pedesaan adalah penataan kembali tanah pertanian menjadi teratur sehingga dapat meningkatkan efisiensi dalam penguasaan dan penggunaan tanahnya.

d.      Fungsi Konsolidasi Tanah

1)      Membantu Kepala Daerah dalam rangka pembangunan daerah sesuai Rencana Umum Tata Ruang.

2)      Mengatur penguasaan atas tanah, baik bentuk, letak dan ukuran bidang-bidang tanah maupun struktur hubungan hukum antara pemilik dan tanahnya.

3)      Menyerasikan penggunaan tanah dengan Rencana Tata Ruang/Tata Guna Tanah.

4)      Menyediakan tanah untuk kepentingan pembangunan pada umumnya.

5)      Aspek peningkatan kualitas lingkungan hidup atau konservasi SD.

KEPEMILIKAN HAK-HAK ATAS TANAH DAN APLIKASINYA

 

  1. RUANG LINGKUP HAK ATAS TANAH

Hak atas tanah sebagai suatu ubungan hukum didefinisikan sebagai “hak atas permukaan bumi yang memberi wewenang kepada pemegangnya untuk menggunakan tanah yang bersangkutan, beserta tubuh bumi dan air serta ruang udara di atasnya, sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu, dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan hukum lain yang lebih tinggi.” Hal itu mengandung arti bahwa hak atas tanah itu disamping memberikan wewenang juga membebankan kewajiban kepada pemegang haknya.[1]

Dasar hukum ketentuan hak-hak atas tanah diatur dalam pasal 4 ayat 1 UUPA, yaitu; “atas dasar hak menguasai dari negara atas tanah sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun barsama-sama dengan orang lainserta badan-badan hukum.

Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam pasal 4 diatas ditentukan dalam pasal 16 ayat 1, yang bunyinya sebagai berikut

(1)   Hak-hak atas tanah sebagai dimaksud dalam pasal 4 ayat 1 adalah;

  1. a.      Hak milik
  2. b.      Hak guna usaha
  3. c.       Hak guna bangunan
  4. d.      Hak pakai
  5. e.       Hak sewa
  6. f.        Hak membuka tanah
  7. g.      Hak memungut hasil hutan
  8. h.      Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan UU serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53.

Menurut Soedikno Mertokusumo, wewenang yang dipunyai oleh pemegang hak atas tanah terhadap tanahnya dibagi menjadi 2, yaitu;

  1. Wewenang Umum

Wewenang yang bersifat umum yaitu pemegang hak atas tanah mempunyai wewenang untuk menggunakian tanahnya, termasuk juga tubuh bumi dan air dan ruang yang ada diatasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi (Pasal 4 ayat 2 UUPA)

  1. Wewenang Khusus

Wewenang yang bersifat Khusus yaitu pemegang hak atas tanah mempunyai wewenang untuk menggunakan tanahnya sesuai dengan macam hak atas tanahnya, misalnya wewenang pada tanah Hak Milik adalah dapat untuk kepentingan pertanian dan atau mendirikan bangunan, wewenang pada tanah Hak Guna Bangunan adalah mengunakan tanah hanya untuk mendirikan dan mempunyai bangunan diatas tanah yang bukan miliknya, wewenang pada tanah Hak Guna Usaha adalah hanya menggunakan tanah untuk kepentingan perusahaan dibidang pertanian, perikanan, perternakan, atau perkebunan.

Macam-macam hak atas tanah dimuat dalam Pasal 53 UUPA, yang dikelompokkan menjadi 3 bidang, yaitu;

  1. Hak atas tanah yang bersifat tetap

Yaitu hak-hak atas tanah ini akan tetap ada selama UUPA masih berlaku atau belum dicabut dengan UU yang baru.

Macam-macam hak atas tanah ini  adalah hak milik, Hak pakai, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak sewa untuk bangunan, hak membuka tanah, dan hak memungut hasil hutan.

  1. Hak atas tanah yang akan ditetapkan dengan UU

Yaitu hak atas tanah akan lahir kemudian, yang akan ditetapkan UU

  1. Hak atas tanah yang bersifat sementara

Yaitu hak atas tanah ini sifatnya sementara, dalam waktu yang singkat akan dihapuskan dikarenakan mengandung sifat-sifat pemerasan, feodal, dan bertentanga  denga jiwa UUPA.

Macam-macam hak atas tanah ini adalah Hak Gadai (Gadai Tanah), Hak Usaha Bagi Hasil (perjanjian bagi hasil), hak menumpang, dan hak sewa tanah pertanian.

Hak-hak atas tanah yang disebutkan dalam pasal jo. Pasal 53 UUPA tidak bersifat liminatif, artinya disamping hak-hak atas tanah yang disebutkan dalam UUPA, kelak dimungkinkan lahirnya hak atas tanah baru yang diatur secara khusus dengan UU.

Dari segi asal tanahnya, hak tanah dibadakan menjadi 2 kelompok, yaitu;

  1. Hak atas tanah yang bersifat primer

Yaitu hak atas tanah yang berasal dari tanah negara.

Macam-macam hak atas tanah ini adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atas tanah negara, hak pakai atas tanah negara.

  1. Hak atas tanah yang bersifat sekunder

Yaitu hak tanah yang berasal dari tanah pihak lain.

Macam-macam hak atas tanah ini adalah hak guna bangunan atas tanah hak pengolaan, hak guna bangunan atas tanah hak milik, hak pakai atas tanah hak pengelolaan, dll.[2]

 

 

  1. HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT TETAP
  2. HAK MILIK

Ketentuan mengenai hak milik disebutkan dalam pasal 16 ayat 1 huruf a UUPA. Secara khusus diatur dalam pasal 20 s/d pasal 27 UUPA. Menurut pasal 50 ayat 1 UUPA, ketentuan lebih lanjut mengenai hak milik diatur dengan UU. UU yang diperintahkan disini sampai sekarang belum terbentuk. Untuk itu deberlakukan Pasal 56 UUPA, yaitu selama UU tentang Hak Milik belum terbentuk, maka yang berlaku adalah ketentuan-ketentuan hukum adat setempat dan peraturan-peraturan lain sepanjang tidak bertentangan dengan UUPA.

  1. Pengertian Hak Milik

Hak milik menurut pasal 20 ayat 1 UUPA adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipenuhiorang atas tanah dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6. Turun temurun artinya hak milik atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan bila pemiliknya meninggal dunia, maka hak miliknya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang masih memenuhi syarat sebagai subject hak milik. Terkuat artinya hak mili, atas tanah lebih kuat bila dibandingkan dengan hak atas tanah yang lain, tidak mempunyai batas waktu tertentu, mudah dipertahankan dari pihak lain, dan tidak mudah hapus. Terpenuh  artinya hak milik atas tanah memberi wewenang kepada pemilikya paling luas bila dibandingkan denagn hak atas tanah yanng lain, dapat menjadi induk bagi hak atas tanah yang lain, dan penggunaan tanahnya lebih luas dibandingkan atas hak tanah yang lain.

  1. Subyek Hak Milik
    1. Perseorangan

Hanya warga Negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik (Pasal 21 ayat (1) UUPA)

  1. Badan-badan hukum

Pemerintah menetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya (Pasal 21 ayat (2) UUPA)

Dapat diketahui bahwa pada dasarnya hak milik atas tanah hanya dapat dimiliki oleh warga indonesia saja, dan tidak dapat dimiliki oleh warga negara asing dan badan hukum, baik yang didirikan diindonesia maupun yang diluarnegeri dengan pengecualian badan-badan hukum tertentu yang diatur dalam PP No 38 Tahun 1963. Yang terdiri dari;

  1. Bank-bank yang didirikan oleh negara (Bank Negara)
  2. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian yang didirikan berdasarkan atas UU N0 79 Tahun 1958.
  3. Badan-badan keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri pertanian/agraria setelah mendengar Menetri Agama
  4. Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria  setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial.[3]

Maka pada dasarnya hak milik diperuntukkan khusus bagi awrga negara indonesia saja yang berkewarganagaraan tunggal. Baik untuk tanah yang diusahakan maupun untuk keperluan membangun sesuatu diatasnya.[4]

  1. Terjadinya Hak Milik

Melalui 3 cara disebutkan dalam Pasal 22 UUPA:

  1. Hak milik atas tanah yang terjadi menurut hukum adat

Hak milik atas tanah terjadi dengan jalan pembukaan tanah (pembukaan hutan) atau terjadi karena timbulnya lidah tanah (Aanslibing)

  1. Hak milik atas tanah terjadi karena penetapan pemerintah

Hak milik atas tanah yang terjadi disini berasal dari tanah Negara. Hak milik atas tanah ini terjadi kerena permohonan pemberian hak milik atas tanah oleh pemohon dengan memenuhi prosedur dan persyaratan yang telah ditentukan oleh BPN

  1. Hak milik atas tanah terjadi kerena ketentuan undang-undang

Hak milik atas tanah ini terjadi karena undang-undanglah yang menciptakannya sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1, Pasal II, dan pasal III dan pasal VII ayat(1) Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.

  1. Hapusnya Hak Milik (Pasal 27 UUPA)
  1. karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18
  2. karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya
  3. karena ditelantarkan
  4. karena subjek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak milik atas tanah
  5. kerena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak lain tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak milik atas tanah.

 

  1. HAK GUNA USAHA

Ketentuan mengenai Hak guna usaha disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1 huruf b UUPA. Secara khusus diatur dalam pasal 28 sampai dengan pasal 34 UUPA

  1. Pengertian Hak Guna Usaha (Pasal 28 Ayat 1 UUPA)

Hak guna usaha adalah hak untuk  mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam Pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. PP No. 40 tahun 1996 menambah guna perusahaan perkebunan

  1. Luas Hak Guna Usaha

a)      Adalah perseorangan luas minimal 5 hektar dan luas maksimal 25 hektar

b)      Badan hukum luas minimal 5 hektar dan luas maksimal ditetapkan oleh kepala Badan Pertanahan nasional (pasal 28 ayat 2 UUPA jo. Pasal 5 PP No. 40 tahun 1996)

  1. Subjek Hak Guna Usaha (Pasal 30 UUPA Jo. Pasal 2 PP No. 40 Tahun 1996, adalah:

a)      warga Negara Indonesia

b)      badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (badan hukum Indonesia)

  1. Asal Tanah Hak Guna Usaha

a)      Adalah tanah Negara

b)      Terjadinya hak Guna Usaha dengan penetapan pemerintah

  1. Jangka Waktu Hak Guna Usaha

a)      Menurut Pasal 29 Uupa

Pertama kali paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 25 tahun

b)      Menurut Pasal 8 No 40 Tahun 1996

Pertama kali paling lama 35 tahun diperpanjang 25 tahun dan diperbaharui 25 tahun

  1. Kewajiban Pemegang Hak Guna Usaha (Pasal 12 Ayat 1 PP No. 40 Tahun 1996,Pemegang Hak Guna Usaha Berkewajiban Untuk :

a)      Membayar uang pemasukan kepada Negara

b)      Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, dan atau peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam pemberian keputusan pemberian haknya

c)      Mengusahakan sendiri tanah hak guna usaha dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan criteria yang ditetapkan oleh instansi teknisi

d)     Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal hak guna usaha

e)      Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undagan yang berlaku

f)       Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunan hak Guna Usaha

g)      Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak guna Usaha kepada Negara sesudah Hak Guna Usaha tersebut hapus

h)      Menyerahkan sertifikat hak guna usaha yang telah hapus kepada kepala kantor pertanahan

  1. Hak Pemegang Hak Guna Usaha

Pemegang hak guna usaha berhak menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan hak guna usaha untuk melaksanakan usaha dibidang pertanian, perkebunan, perikanan, dan atau peternakan (Berdasarkan Pasal 14 PP No. 40 tahun 1996)

  1. Hapusnya Hak Guna Usaha (Pasal 34 UUPA)

a)   jangka waktunya berakhir

b)  dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhinya

c)   dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir

d)  dicabut untuk kepentingan umum

e)   ditelantarkan

f)   tanahnya musnah

g)  ketentuan dalam pasal 30 ayat 2

Menurut pasal 17 PP 40 tahun 1996 faktor-faktor penyebab hapusnya hak guna usaha dan berakibat tanahnya menjadi tanah negara adalah:

  1. berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya
  2. dibatalkan oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir karena tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan yang telah ditetapkan dalam keputusan pemberian hak, dan adanya putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap
  3. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir
  4. hak guna usahanya dicabut
  5. tanahnya ditelantarkan
  6. tanahnya musnah
  7. pemegang hak guna usaha tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak guna usaha.

Pasal 18 PP No 40 tahun 1996 mengatur konsekuensi hapusnya hak guna usaha bagi pemegang Hak guna usaha :

  1. apabila hak guna usaha hapus dan tidak dapat diperpanjang atau diperbaharui, bekas pemegang hak wajib membongkar bangunan-bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas hak guna usaha tersebut kepada Negara dalam batas waktu yang ditetapkan oleh Menteri Agraria/Kepala BPN
  2. apabila bangunan, tanaman, dan benda-benda tersebut diatas diperlukan untuk melangsungkan atau memulihkan pengusahaan tanahnya, maka kepada pemegang hak diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut dengan keputusan presiden
  3. pembongkaran bangunan dan benda-benda diatas tanah hak guna usaha dilaksanakan atas biaya bekas pemegang hak guna usaha
  4. jika bekas pemegang hak guna usaha lalai dalam memenuhi kewajiban tersebut , maka bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas hak guna usaha dibongkar oleh pemerintah atas biaya pemegang hak guna usaha

 

  1. HAK PAKAI

Ketentuan hak pakai disebutkan dalam Pasal 16 ayat 1 huruf d UUPA secara khusus diatur dalam pasal 41 sampai dengan pasal 43 UUPA.

Yang dimaksud dengan Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemiliknya tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang ini (pasal 41 ayat 1 UUPA)

Perkataan “Menggunakan” dalam Hak Pakai menunjuk pada pengertian bahwa Hak Pakai digunakan untuk kepentingan mendirikan bangunan, sedangkan perktaan “memungut hasil”ndalam Hak Pakai menunjuk pada pengertian bahwa Hak Pakai digunakan untuk kepentingan selain mendirikan bangunan, misalnya; pertanian, perikanan, perternakan, perkebunan.[5]

  1. Subyek Hak Pakai (Menurut Pasal 42 UUPA)

a)      Warga Negara Indonesia

b)      Orang asing yang berkedudukan di Indonesia

c)      Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia

d)     Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia

Menurut Pasal 39 PP No. 40 tahun 1996, yaitu:

a)      warga Negara Indonesia

b)      badan hukum yang didrikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia

c)      Departemen, lembaga pemerintah Non Departemen dan pemerintah daerah

d)     Badan-badan keagaman dan social

e)      Orang asing yang berkedudukan di Indonesia

f)       Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia

g)      Perwakilan Negara asing dan perwakilan badan Internasional

Khusus subject Hak Pakai yang berupa orang asing yang berkedudukan diindonesia diatur dalam PP No 41 tahun 1996 Tentang pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian bagi orang asing yang berkedudukan diindonesia.[6]

  1. Asal Tanah Hak Pakai
  • Menurut pasal 41 ayat 1 UUPA menyebutkan bahwa asal tanah hak pakai adalah tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain
  • Menurut pasal 41 PP No. 40 tahun 1996 menyebutkan tanah yang dapat diberikan dengan hak pakai adalah tanah Negara, tanah hak pengelolaan atau tanah hak milik.
  1. Terjadinya Hak Pakai

a)      Hak pakai atas tanah Negara

Hak pakai ini diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Badan Pertanahan Nasional. Hak pakai ini terjadi sejak keputusan pemberian hak pakai didaftarkan kepada kepala Kantor pertanahan Kabupaten/kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti

b)      Hak pakai atas tanah hak pengelolaan

Hak pakai ini diberikan dengan keputusan pemberian hak pakai oleh BPN berdasarkan usul pemegang hak pakai. Hak pakai ini terjadi sejak keputusan pemberian hak pakai didaftarkan kepada kepala Kantor pertanahan Kabupaten/kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti

c)      Hak pakai atas tanah hak milik

Hak pakai ini terjadi dengan pemberian tanah oleh pemilik tanah dengan akta yang dibuat PPAT. Akta PPAT ini wajib didaftarkan ke kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatatkan dalam buku tanah.

  1. Jangka Waktu Hak Pakai

Pasal 41 ayat 2 UUPA tidak menentukan secara tegas berapa lama jangka waktu hak pakai. Pasal ini hanya menentukan bahwa hak pakai dapat diberikan selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu

Dalam PP 40 Tahun 1996 Jangka Waktu Hak Pakai Diatur Dalam Pasal 45 Sampai Pasal 49:

a)      Hak pakai atas tanah Negara

Hak pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 25 tahun

b)      Hak pakai atas tanah pengelolan

Hak pakai ini berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 25 tahun

c)      Hak pakai atas tanah hak milik

Hak pakai ini diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang lagi.

  1. Kewajiban Pemegang Hak Pakai (Berdasarkan Pasal 50 dan Pasal 51 PP no 40 Tahun 1996 )

a)      membayar uang pemasukan Negara yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya, perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau dalam perjanjian pemberian hak pakai atas tanah  hak milik

b)      menggunakan tanah sesuai dengn peruntukannya dan persyaratan sebagaimana diterapkan dalam keputusan pemberiannya, atau perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik

c)      memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup

d)     Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak pakai kepada Negara,pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah sesudah hak pakai tersebut hapus

e)      menyerahkan sertifikat hak pakai yang telah hapus kepada kepala kantor pertanahan kabupaten/kota setempat

f)       memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah hak pakai

  1. Hak Pemegang Hak Pakai (Berdasarkan Pasal 52 PP No.40 tahun 1996)

a)      menguasai dan mempergunakan tanah selama waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau usahanya

b)      memindahkan hak pakai kepada pihak lain

c)      membebaninya dengan hak tanggungan

d)     menguasai dan mempergunakan tanah untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu

  1. Hapusnya Hak Pakai (Menurut pasal 55 PP No.40 tahun 1996)

a)      berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangan atau dalam perjanjian pemberiannya

b)      dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemilik tanah sebelum jangka waktu berakhir karena;

ü  tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak pakai dan atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam hak pakai

ü  tidak dipenuhinya syarat-syarat  atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak pakai antara pemegang hak pakai dengan pemilik tanah atau perjanjian penggunaan hak pengelolaan

ü  putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap

c)      dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir

d)     hak pakainya dicabut

e)      ditelantarkan

  1. Konsekuensi Hapusnya Pemegang Hak Pakai Menurut Pasal 57 PP No. 40 Tahun 1996

a)      apabila hak pakai atas tanah Negara hapus dan tidak diperpanjang dan diperbaharui maka bekas pemegang hak pakai wajib membongkar bangunan dan benda benda yang ada diatasnya dan menyerahkan tanahnya kepada Negara dalam keadaan kosong selambat lambatnya dalam waktu 1 tahun sejak hapusnya hak pakai

b)      dalam hal bangunan dan benda-benda tersebut masih diperlukan kepada bekas pemegang hak pakai diberikan ganti rugi

c)      jika bekas pemegang hak pakai lalai dalam memenuhi kewajiban membongkar hak pakai, maka bangunan dan benda-benda yang ada diatasnya dibongkar oleh pemerintah atas biaya pemegang hak pakai

 

  1. HAK GUNA BANGUNAN

Ketentuan mengenai hak Guna bangunan disebutkan dalam Pasal 1 ayat 1 huruf c UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 35 sampai dengan Pasal 40 UUPA

  1. Pengertian Hak Guna Bangunan (Pasal 35 UUPA)

Hak guna bangunan yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun

  1. Asal Tanah Hak Guna Bangunan
  • Pasal 37 UUPA menegaskan hak guna bangunan terjadi pada tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain
  • Pasal 21 PP No.40 tahun 1996 menegaskan tanah yang dapat diberikan dengan hak guna bangunan adalah tanah Negara, tanah hak pengelolaan atau tanah hak milik.
  1. Subjek Hak Guna Bangunan Pasal 36 UUPA Jo Pasal 21 PP N0. 40 Tahun 1996 :

ü  warga Negara Indonesia

ü  Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia (badan hukum Indonesia)

  1. Terjadinya Hak Guna Bangunan

a)      Hak guna bangunan atas tanah Negara

Hak guna bangunan ini terjadi dengan keputusan pemberian hak yang diterbitkan oleh BPN berdasarkan pasal 4, pasal 9 dan pasal 14 PERMEN Agraria / kepala BPN No.3 tahun 1999 dan prosedur terjadinya HGB ini diatur dalam Pasal 32 sampai dengan Pasal 48 Permen agrarian /Kepala BPN No.9 tahun 1999

b)      Hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan

Hak guna bangunan ini terjadi dengan keputusan pemberian hak usul pemegang hak pengelolaan yang diterbitkan oleh BPN berdasarkan pasal 4, PERMEN Agraria / kepala BPN No.3 tahun 1999 dan prosedur terjadinya HGB ini diatur dalam Permen agrarian /Kepala BPN No.9 tahun 1999

c)      Hak guna bangunan atas tanah hak milik

Hak guna bangunan ini terjadi dengan pemberian oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT.

  1. Jangka Waktu Hak Guna Bangunan

Pasal 26 sampai dengan pasal 29 PP No. 40 tahun 1996.

Hak Guna Bangunan Atas Tanah Negara

  • Hak guna bangunan ini berjangka waktu untuk pertama kali 30 tahun dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun

Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Pengelolaan

  • Hak guna bangunan ini berjangka waktu untuk pertama kali 30 tahun dapat diperpanjanguntuk jangka waktu paling lama 20 tahun dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun

Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Milik

  • Hak guna bangunan ini berjangka waktu paling lama 30 tahun, tidak dapat diperpanjang jangka waktu. Namun atas kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang hak guna bangunan dapat diperbaharui dengan pemberian hak guna bangunan yang baru dengan akta yang dibuat PPAT dan wajib didaftarkan pada Kantor pertanahan kabupaten /kota setempat
  1. Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan (Pasal 30 Dan Pasal 31 PP No.40 Tahun 1996)

a)      membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya

b)      menggunakan tanah sesuai dengan dengan peruntukkannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya

c)      memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta menjaga lingkungan hidup

d)     menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak guna bangunan kepada Negara, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sesudah hak guna bangunan dihapus

e)      menyerah kan hak guna bangunan yang telah dihapus kepada kepala kantor pertanahan

f)       membagi jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi  pekarangan atau bidang tanah yang terkurung oleh tanah hak guna bangunan tersebut

  1. Hak Pemegang Hak Guna Bangunan

a)      menguasai dan mempergunakan tanah selama waktu tertentu

b)      mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya

c)      mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain

d)     membebani dengan hak tanggungan

  1. Hapusnya Hak Guna Bangunan (Pasal 40 Uupa)

a)      jangka waktunya berakhir

b)      dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir kerena suatu syarat tidak dipenuhi

c)      dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir

d)     dicabut untuk kepentingan umum

e)      ditelantarkan

f)       tanahnya musnah

g)      ketentuan dalam pasal 36 ayat 2

  1. Faktor-Faktor Penyebab Hapusnya Hak Guna Bangunan Adalah:

a)      berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangan atau dalam perjanjian pemberiannya

b)      dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka waktunya berakhir,

c)      dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir

d)     hak guna bangunannya dicabut

e)      ditelantarkan

f)       tanahnya musnah

g)      pemegang hak guna bangunan tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak guna bangunan

Tidak dipenuhi, karena:

ü  tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam hak guna bangunan

ü  tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak guna bangunan antara pemegang hak guna bangunan dengan pemilik tanah atau perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan

ü  putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap

  1. Akibat Hapusnya Hak Guna Bangunan (Pasal 36 PP No.40 Tahun 1996)

a)      hapusnya hak guna bangunan atas tanah Negara mengakibatkan tanah menjadi tanah Negara

b)      hapusnya hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali kepada pemegang hak pengelolaan

c)      hapusnya hak guna bangunan atas tanah hak milik mengakibatkan tanahnya kembali kedalam penguasaan pemilik tanah

  1. Konsekuensi Pemegang Hak Guna Bangunan Atas Hapusnya Hak Guna Bangunan (Pasal 37 dan 38 PP No 40 Tahun 1996v

a)      apabila hak guna bangunan hapus dan tidak dapat diperpanjang atau diperbaharui, bekas pemegang hak wajib membongkar bangunan-bangunan dan benda-benda yang ada diatasnya dan menyerahkan tanahnya kepada negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam  waktu satu tahun sejak hapusnya hak guna bangunan

b)      apabila bangunan, tanaman, dan benda-benda tersebut diatas diperlukan, maka kepada pemegang baik pemegang hak guna bangunan diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut dengan keputusan presiden

c)      pembongkaran bangunan dan benda-benda diatas tanah hak guna usaha dilaksanakan atas biaya bekas pemegang hak guna bangunan

d)     jika bekas pemegang hak guna bangunan lalai dalam memenuhi kewajiban tersebut , maka bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas hak guna bangunan dibongkar oleh pemerintah atas biaya pemegang hak guna bangunan

e)      apabila hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan atau atas tanah hak milik hapus , maka bekas pemegang hak guna bangunan wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan atau perjanjian hak guna bangunan atas tanah hak milik

 

  1. HAK SEWA UNTUK BANGUNAN

Ketentuan disebutkan dalam pasal 16 ayat 1 huruf e UUPA, secara khusus diatur dalam pasal 44 dan pasal 45 UUPA

  1. Pengertian Hak Sewa Untuk Bangunan

Menurut pasal 44 ayat 1 UUPA

Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa.

  1. Objek Hak Sewa Untuk Bangunan

Hak atas tanah yang dapat disewakan kepada pihak lain adalah hak milik dan objek yang disewakan oleh pemilik tanah kepada pihak lain(pemegang hak sewa bangunan) adalah tanah bukan bangunan

  1. Pemegang Hak Sewa Bangunan (Menurut pasal 45 UUPA)

a)      warga negara Indonesia

b)      orang asing yang berkedudukan di Indonesia

c)      badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan bekedudukan di Indonesia (badan hukum Indonesia)

d)     badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia

  1. Jangka Waktu Hak Sewa Untuk Bangunan

UUPA tidak mengatur secara tegas jangka waktu hak sewa untuk bangunan, jangka waktu diserahkan kepada kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang hak sewa untuk bangunan

  1. Hapusnya Hak Sewa Untuk Bangunan

a)      jangka waktunya berakhir

b)      dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir dikarenakan pemegang hak sewa untuk bangunan tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak sewa untuk bangunan

c)      dilepaskan oleh pemegang hak sewa untuk bangunan sebelum jangka waktunya berakhir

d)     hak milik atas tanah dicabut untuk kepentingan umum

e)      tanahnya musnah

 

  1. HAK ATAS TANAH YANG BERSIFAT SEMENTARA

Selain hak-hak atas tanah yang disebut dalam pasal 16, dijumpai juga lembaga-lembaga hak atas tanah yang keberadaannya dalam hukum Tanah Nasional diberi sifat “sementara” artinya pada suatu waktu hak-hak tersebut sebagai suatu lembaga hukum tidak akan ada lagi. Hak yang dimaksud adalah Hak Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Menumpang dan Hak Sewa untuk usaha pertanian. (Pasal 53)

  1. HAK GADAI (GADAI TANAH)

Menurut  Boedi Harsono HaK gadai (gadai tanah) adalah hubungan antara seseorang dengan tanah kepunyaan orang lain, yang  telah menerima uang gadai daripadanya. Selama uang gadai belum dikembalikan, tanah tersebut dikuasai oleh pemegang gadai. Selama itu hasil tanah seluruhnya menjadi pemegang gadai. Pengembalian uang gadai atau lazim disebut penebusan tergantung kepada kemauan atau kemampuan pemilik tanah yang menggadaikan.

  1. Para Pihak Dalam Hak Gadai(Gadai Tanah)

a)      pemilik tanah pertanian disebut pemberi gadai

b)      pihak yang menyerahkan uang kepada pemberi gadai adalah penerima(pemegang) gadai.[7]

  1. Perbedaan Hak Gadai (Gadai Tanah)Dengan Gadai Dalam Hukum Perdata

Hak gadai tanah terdapat satu perbuatan hukum yang berupa perjanjian penggarapan tanah pertanian oleh orang yang memberikan uang gadai, sedangkan gadai menurut hukum perdata terdapat dua perbuatan hukum yang berupa perjanjian pinjam meminjam uang sebagai perjanjian pokok  dan penyerahan benda bergerak sebagai jaminan sebagai perjanjian ikutan.

  1. Jangka Waktu Hak Gadai (Gadai Tanah)

a)      hak gadai (gadai tanah) yang lamanya tidak ditentukan

Dalam hak gadai (gadai tanah)tidak ditentukan lamanya, maka pemilik tanah pertanian tidak boleh melakukan penebusan sewaktu-waktu

b)      hak gadai (gadai tanah) yang lamanya ditentukan

Dalam hak gadai (gadai tanah)ini. Pemilik tanah baru dapat menebus tanahnya kalau jangka waktu yang diperjanjikan dalam hak gadai (gadai tanah ) berakhir.

  1. Ciri-ciri Hak Gadai (Gadai Tanah) Menurut Hukum Adat:

a)      hak menebus tidak mungkin kadaluwarsa

b)      pemegang gadai selalu berhak untuk mengulanggadaikan tanahnya

c)      pemegang gadai tidak boleh menuntut supaya tanahnya segera ditebus

d)     tanah yang digadaikan tidak bisa secara otomatis menjadi milik pemegang gadai bila tidak ditebus

Menurut Boedi Harsono sifat dan ciri-ciri Hak gadai (gadai tanah):

a)      hak gadai (gadai tanah) jangka waktunya terbatas artinya pada suatu waktu akan hapus

b)      hak gadai (gadai tanah ) tidak berakhir dengan meninggalnya pemegang gadai

c)      Hak gadai (gadai tanah) dapat dibebani dengan hak-hak tanah yang lain

d)     hak gadai (gadai tanah) dengan persetujuan pemilik tanahnya dapat dialihkan kepada pihak ketiga, dalam arti bahwa hubungan gadai yang semula menjadi putus dan digantikan dengan hubungan gadai yang baru antara pemilik dengan pihak ketiga (memindahkan gadai atau doorverpanden)

e)      hak gadai (gadai tanah) tidak menjadi hapus jika hak atas tanahnya dialihkan kepada pihak lain

f)       selama  hak gadai (gadai tanah)nya berlangsung makaatas persetujuan kedua belah pihak uang gadainya dapat ditambah (mendalami gadai)

g)      sebagai lembaga,hak gadai (gadai tanah) pada waktunya akan hapus

  1. Hapusnya Hak Gadai (Gadai Tanah)

a)      telah dilakukan penebusan oleh pemilik tanah (pemberi gadai)

b)      hak gadai sudah berlangsung 7 tahun atau lebih

c)      adanya putusan pengadilan yang menyatakan bahwa pemegang gadai menjadi pemilik tanah atas tanah yang digadaikan karena pemilik tanah tidak dapat menebus dalamjangka waktu yang disepakati oleh kedua belah pihak dalam gadai tanah

d)     tanahnya dicabut untuk kepentingan umum

e)      tanahnya musnah

 

  1. HAK USAHA BAGI HASIL (PERJANJIAN BAGI HASIL)
  2. Pengertian

Pasal 53 UUPA tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud hak usaha bagi hasil.

Menurut boedi harsono

Hak usaha bagi hasil adalah hak seseorang atau badan hukum (yang disebut penggarap) untuk menyelenggarakan usaha pertanian di atas tanah kepunyaan pihak lain (yang disebut pemilik) dengan perjanjian bahwa hasilnya akan dibagi antara kedua belah pihak menurut imbangan yang telah disepakati

  1. Mekanisme Hak Usaha Bagi hasil (perjanjian bagi hasil)

Perjanjian bagi hasil harus dibuat secara tertulis di muka Kepala desa, disaksikan oleh minimal dua orang saksi, dan disahkan oleh camat setempat serta diumumkan dalam kerapatan desa yang bersangkutan (Menurut UU No 2 tahun 1960)

  1. Tujuan Mengatur Hak Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi Hasil)

Disebutkan dalam Penjelasan Umum UU No.2 Tahun 1960

a)      Agar pembagian hasil tanah antara pemilik dan penggarap dilakukan atas dasar yang adil;

b)      Dengan menegaskan hak-hak dan kewajiban-kewajiban dari pemilik dan penggarap agar terjamin pula kedudukan hukum yang layak bagi penggarap;

c)      Dengan terselenggaranya apa yang disebut pada a dan b diatas, maka bertambahlah kegembiraan bekerja bagi para petani penggarap, hal mana akan berpengaruh baik pada caranya memelihara kesuburan dan mengusahakan tanahnya.

  1. Sifat-sifat Dan Ciri-ciri Hak Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi hasil)

Menurut Boedi Harsono

a)      Perjanjian bagi hasil jangka waktunya terbatas

b)      Perjanjian bagi hasil tidak dapat dialihkan kepada pihak lain tanpa izin pemilik tanahnya

c)      Perjanjian bagi hasil tidak hapus dengan berpindahnya hak milik atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain

d)     Perjanjian bagi hasil tidak hapus jika penggarap meninggal dunia, tetapi hak itu hapus jika pemilik tanahnya meninggal dunia

e)      Perjanjian bagi hasil didaftar menurut peraturan khusus (diKantor Kepala desa)

f)       Sebagai lembaga perjanjian bagi hasil ini pada waktunya akan dihapus

  1. Jangka waktu Hak Usaha Bagi Hasil (perjanjian bagi hasil)

Menurut Hukum Adat

Jangka waktu hak usaha bagi hasil hanya berlaku satu (1)tahun dan dapat diperpanjang, akan tetapi perpanjangan jangka waktunya tergantung pada kesediaan pemilik tanah, sehingga bagi penggarap tidak ada jaminan untuk dapat menggarap dalam waktu yang layak

  1. Jangka Waktu Hak Usaha Bagi Hasil (Perjanjian Bagi Hasil)

Menurut UU no 2 tahun 1960

a)      Lamanya jangka waktu perjanjian bagi hasil untuk tanah sawah sekurang-kurangnya 3 tahun dan untuk tanah kering sekurang-kurangnya 5 tahun

b)      Perjanjian tidak terputus karena pemindahan hak milik atas tanah yang bersangkutan kepada pihak lain

c)      Jika penggarap meninggal dunia, maka perjanjian bagi hasil itu dilanjutkan oleh ahli warisnya dengan hak dan kewajiban yang sama

d)     Pemutusan perjanjian bagi hasil sebelum berakhirnya jangka waktu perjanjian hanya dimungkinkan apabila jika ada persetujuan kedua belah pihak yang bersangkutan dan hal itu dilaporkan kepada kepala desa

  1. Hak Dan Kewajiban Pemilik Tanah

a)      Hak pemilik tanah

b)      Berhak atas bagian hasil tanah yang ditetapkan atas dasar kesepakatan oelh kedua belah pihak dan berhak menuntut pemutusan hubungan bagi hasil jika ternyata kepentingannya dirugikan penggarap

c)      Kewajiban pemilik tanah

d)     Menyerahkan tanah garapan kepada penggarap dan membayar pajak atas tanah yang garapan yang bersangkutan

  1. Hak Dan Kewajiban Penggarap Tanah

Hak penggarap tanah

Selama perjanjian bagi hasil berlangsung berhak untuk mengusahakan tanah yang bersangkutan dan menerima bagian dari hasil tanah itu sesuai dengan imbangan yang ditetapkan atas dasar kesepakatan oleh kedua belah pihak

Kewajiban penggarap

Mengusahakan tanah tersebut dengan baik, menyerahkan bagian hasil tanah yang menjadi hak pemilik tanah, memenuhi beban yang menjadi tanggungannya dan menyerahkan kembali tanah garapannya kepada pemilik tanah dalam keadaan baik setelah berakhirnya jangka waktu perjanjian bagi hasil

  1. Hapusnya Hak Usaha Bagi Hasil

a)      jangka waktunya berakhir

b)      atas persetujuan kedua belah pihak ,  perjanjian bagi hasil diakhiri

c)      pemilik tanahnya meninggal dunia

d)     adanya pelanggaran oleh penggarap terhadap larangan dalam perjanjian bagi hasil

e)      tanahnya musnah

 

  1. HAK MENUMPANG
  2. Pengertian

UUPA tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud hak menumpang

Menurut Boedi harsono

Hak menumpang adalah hak yang memberi wewenang kepada seseorang untuk mendirikan dan menempati rumah diatas tanah pekarangan milik orang lain.

  1. Cara Terjadinya

Hak menumpang biasanya terjadi atas dasar kepercayaan oleh pemilik tanah kepada orang lain yang belum mempunyai rumah sebagai tempat tinggal dalam bentuk tidak tertulis, tidak ada saksi dan tidak diketahui oleh perangkat desa/kelurahan,sehingga jauh dari kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi kedua belah pihak.

  1. Sifat Dan Ciri-Ciri Hak Menumpang

a)      tidak mempunyai jangka waktu yang pasti karena sewaktu-waktu dapat dihentikan

b)      hubungan hukumnya lemah yaitu sewaktu-waktu dapat diputuskan oleh pemilik tanah jika ia memerlukan tanah tersebut

c)      pemegang hak menumpang tidak wajib membayar sesuatu (uang sewa)kepada pemilik tanah

d)     tidak wajib didaftarkan ke kantor pertanahan

e)      bersifat turun temurun artinya dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya

f)       tidak dapat dialihkan kepada pihak lain yang bukan ahli warisnya

  1. Hapusnya Hak Menumpang

a)      pemilik tanah sewaktu-waktu dapat mengakhiri hubungan hukum antara pemegang hak menumpang dengan tanah yang bersangkutan

b)      hak milik atas tanah yang bersangkutan dicabut untuk kepentingan umum

c)      pemegang hak menumpang melepaskan secara sukarela hak menumpang

d)     tanah musnah

 

  1. HAK SEWA TANAH PERTANIAN
  2. Pengertian

UUPA tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud dengan hak sewa tanah pertanian.

Hak sewa tanah pertanian adalah suatu perbuatan hukum dalam bentuk penyerahan penguasaan tanah pertanian oleh pemilik tanah kepada pihak lain (penyewa)dalamjangka waktu tertentu dan sejumlah uang sebagai sewa yang ditetapkan atas dasar kesepakatan kedua belah pihak.

  1. Cara Terjadinya

Hak sewa tanah pertanian bisa terjadi dalam bentuk perjanjian  yang tidak tertulis atau tertulis yang memuat unsure-unsur para pihak , objek, uang sewa, jangka waktu hak dan kewajiban bagi pemilik tanah pertanian dan penyewa.

  1. Hapus Hak Sewa Tanah

a)      jangka waktunya berakhir

b)      hak sewanya dialihkan kepada pihak lain tanpa persetujuan dari pemilik tanah kecuali hal itu diperkenankan oleh pemilik tanah

c)      hak sewanya dilepaskan secara sukarela oleh penyewa

d)     hak atas tanah dilepaskan secara  oleh penyewa

e)      hak atas tanah tersebut dicabut untuk kepentingan umum

f)       tanahnya musnah

 

  1. APLIKASINYA

Kewenangan mempergunakan tanah dalam arti permukaan bumi tersebut, secara wajar diperluas hingga meliputi juga sebagian tubuh bumi yang ada dibawahnya dan sebagian ruang yang ada diatasnya, karena tidak mungkin untuk keperluan apapun yang dugunakan hanya tanahnya saja yang berupa permukaan bumi itu. Demikian juga dengan air yang ada diatas maupun didalam bumi dibawah tanah yang dihaki. Pemegang hak atas tanah boleh menggunakan untuk keperluan pribadinya, misalnya untuk keperluan sehari-hari bagi kegiatan rumah tangga dan usahanya, dalam batas-batas kewajaran.

Yang diperluas hingga meliputi sebagian tubuh bumi, sebagian ruang dan air tersebut adalah penggunaannya, bukan pemilikannya.

  1. Pembatasan Kewenangan

Pembatasan yang bersifat umum misalnya adalah bahwa penggunaan wewenang tersebut tidak boleh menimbulkan kerugian atau mengganggu bagi pihak lain. Dalam hubungan ini kita mengenal apa yang disebut “ajaran penyalahgunaan hak”. Pembatasan dalam penggunaan hak tersebut dapat pula terletak pada sifat daripada haknya sendiri. Misalnya tanah Hak Guna Bangunan tidak dibenarkan untuk digunakan bagi usaha pertanian, karena hak tersebut diadakan khusus bagi penyediaan tempat untuk bangunan.

  1. Tolok Pembeda

Biarpun semua hak atas tanah yang disebut diatas memberikan kewenangan untuk menggunakan tanah yang dihaki, tapi sifat-sifat khusus haknya, tujuan penggunaan tanahnya dan batas waktu penguasaannya merupakan tolak pembeda antara hak tanah yang satu dengan hak tanah yang lain. Hak milik misalnya, sebagai hak yang terkuat dan terpenuh diantara hak-hak atas tanah yang ada, boleh digunakan untuk segala keperluan yang terbuka bagi hak-hak atas tanah yang lain, tanpa batas waktu. Hak Guna Usaha sebaliknya hanya boleh digunakan untuk keperluan usaha pertanian, perternakan dan perikanan, selama jangka waktu penggunaan yang terbatas. Demikian juga Hak Guna Bangunan, hanya terbuka kemungkinan penggunaan tanahnya untuk keperluan pembangunan yang terbatas.

  1. Kewajiban

Hak-hak tanah dalam Hukum Tanah Nasional meletakkan kewajiban untuk menggunakan dan memlihara potensi tanah yang bersangkutan. Dalam UUPA kewajiban-kewajiban tersebut yang bersifat umum, artinya berlaku terhadap setiap hak atas tanah, dalam Pasal 6 yang menyatakan bahwa; semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. Pasal 10 khusus mengenai tanah pertanian, yaitu kewajiban bagi pihak yang mempunyainya untuk mengerjakan atau mengusahakannya sendiri.

Dalam penjelasan umum fungsi sosial hak-hak atas tanah tersebut berarti bahwa hak atas tanah apapun yang ada pada seseorang, tidaklah dapat dibenarkan bahwa tanahnya itu akan dipergunakan atau tidak dipergunakan semata-mata untuk kepentingan pribadinya, apalagi kalau hal itu menimbulkan kerugian bagi masyarakat. Penggunaan tanah harus disesuaikan dengan keadaannya dan sifat daripada haknya, hingga bermanfaat baik bagi kesejahteraan dan kebahagiaan yang mempunyainya maupun bermanfaat pula bagi masyarakat dan negara. Tetapi dalam pada itu, ketentuan tersebut tidak berarti, bahwa kepentingan perseorangan akan terdesak sama sekali oleh kepentingan umum (masyarakat). UUPA juga memperhatikan kepentingan-kepentingan perseorangan. Kepentingan perseorangan atau kepentingan masyarakat haruslah saling mengimbangi, hingga pada akhirnya akan tercapai tujuan pokok; kemakmuran, keadilan dan kebahagiaan bagi rakyat seluruhnya (Pasal 2 Ayat 3).

Demikianlah tanah yang dihaki seorang bukan hanya mempunyai fungsi bagi mempunyai hak itu saja, tetapi juga bagi bangsa indonesia seluruhnya. Sebagai konskuensinya, dalam mempergunakan tanah yang bersangkutan bukan hanya yang berkepentingan yang berhak sendiri saja yang dipakai sebagai pedoman, tetapi juga harus diingat dan diperhatikan kepentingan masyarakat. Harus diusahakan adanya keseimbangan  antara kepentingan yang mempunyai dan kepentingan masyarakat.

Fungsi sosial hak-hak atas tanah mewajibkan pada yang mempunyai hak untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan sesuai dengan keadaannya, artinya; kadaan tanahnya, serta sifat tujuan dan pemberian haknya. Jika kewajiban itu sengaja diabaikan maka hal tersebut dapat mengakibatkan hapusnya atau batalnya hak yang bersangkutan. Dalam hal demikian tanah  tersebut termasuk golongan yang “diterlantarkan” (penjelasan Pasal 27). Jika tanah Hak Milk, tanah Hak Guna Usaha, tanah Hak Guna Bangunan diterlantarkan, haknya akan dihapus dan tanah yang bersangkutan jatuh pada Negara, artinya menjadi tanah Negara kembali (Pasal 27 ayat a/3, Pasal 34 huruf e, Pasal 40 huruf e)[8]


[1] Maria S.W Sumardjono, Tanah Dalam Perspektif Hak Ekonomi Sosial Dan Budaya, Jakarta, Kompas, 2008, hlm.128

[2] Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-hak Atas Tanah, Jakarta, Kencana, 2007, hlm.87-89

[3] Kartini Mulyadi dan Gunawan Widjaja, Hak-hak Atas Tanah, Jakarta, Kencana, 2008, hlm 31-32

[4] Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Jakarta, Djambatan, 2008, Hlm.286

[5] Urip Santoso, Op Cit, hlm.115

[6] Ibid, hlm.116

[7] Urip Santoso, Op Cit, hlm.130-131

[8] Boedi Harsono, Op. Cit, hlm.300