Kasus Perdata

  1. A.  Kronologi Kasus

SLEMAN– Selasa, 17 November 2011 Pengadilan Negeri (PN) Sleman akhirnya mengeksekusi tanah milik Juminten di Dusun Pesanggrahan, Desa Pakembinangun,Kecamatan Pakem, Sleman.

Sempat terjadi ketegangan saat proses eksekusi yang melibatkan puluhan aparat kepolisian ini, tapi tidak terjadi tindakan anarkistis. Saat proses eksekusi tanah tersebut,PN Sleman membawa sebuah truk untuk mengangkut barang-barang pemilik rumah serta backhoeuntuk menghancurkan rumah yang tampak baru berdiri di atas tanah seluas 647 meter persegi. ”Kami hanya melaksanakan perintah atasan,” kata Juru Sita PN Sleman Sumartoyo kemarin.

Lokasi tanah yang berada di pinggir Jalan Kaliurang Km 17 ini merupakan tanah sengketa antara Juminten dengan Susilowati Rudi Sukarno sebagai pemohon eksekusi. Kasus hukum yang telah berjalanselamatujuh tahun ini berawal dari masalah utang piutang yang dilakukan oleh kedua belah pihak, utang yang dimaksud disini adalah juminten berhutang tentang pembuatan sertifikat tanah serta tidak mau mengganti rugi uang yang sudah diberi oleh susilowati  .

Klien kami telah membeli tanah ini dan juga sebidang tanah milik Ibu Juminten lainnya di daerah Jalan Kaliurang Km 15 seharga Rp335 juta.Total tanah ada 997 meter persegi.Masalahnya berawal saat termohon tidak mau diajak ke notaris untuk menandatangani akta jual beli, padahal klien kami sudah membayar lunas,” papar Titiek Danumiharjo, kuasa hukum Susilowati Rudi Sukarno. Kasus ini sebenarnya telah sampai tingkat kasasi, bahkan peninjauan ulang. Dari semua tahap,Susilowati Rudi Sukarno selalu memenangkan perkara.

Pihak Juminten yang tidak terima karena merasa tidak pernah menjual tanah milik mereka, berencana menuntut balik dengan tuduhan penipuan dan pemalsuan dokumen. ”Kami merasa tertipu, surat bukti jual beli palsu,”tandas L Suparyono, anak kelima Juminten. _ratih keswara

  1. B.  Hukum Perikatan : Konsep Hukum Perikatan

1.Penegertian Perikatan

Hukum perikatan diatur dalam buku II kitab undang-undang hukum perdata yang terdiri dari 18 bab, 631 pasal dimulaio dari pasal 1233 KUH Perdata dan masing-masing bab dibagi dalam beberapa bagian.

Istilah hukum perikatan merupakan terjemahan dari kata verbintenissenrecht (belanda) yaitu keseluruhan peraturan peraturan hukum yang mengatur hubungan hukum antara subjek hjukum yang satu dengan subjek hukum yang lain dalam bidang harta kekayaan, di mana subjek hukum yang satu berhak atas prestasi, prestasi tersebut menurut KUH perdata, sebagaimana yang tercantum dalam Bab 1 pasal 1234 dan dapat berupa menyerahkan suatu barang, melakukan suatu perbuatan dan tidak melakukan suatu perbuatan.

Dari penegrtian diatas, dapat ditarik beberapa unsur yang wajib dipenuhi agar hubungan antara dua subjek hukum itu dapat menimbulkan perikatan yaitu antara lain:

  1. Adanya kaidah hukum baik kaidah hukum tertulis (traktat dan yurisprudensi) maupun yang tidak tertulis yang meliputi kaidah hukum perikatan yang timbul, tumbuh dan hidup dalam praktek kehidupan masyarakat.
  2. Adanya subjek hukum yaitu kreditor (orang yang berhak atas prestasi) dan Debitor ( badan yang berkewajiban untuk memenuhi prestasi)
  3. Adanya prestasi

Yaitu apa yang menjadi hak kreditor dan debitor

  1. Bersifat harta kekayaan
  2. Yaitu menyangkut hak dan kewajiban yang mempunyai nilai uang baik yang berwujud maupun tidak berwujud.

2. Sumber perikatan

Menurut pasal 1233 KUH Perdata, sumber perikatan adalah perjanjian dan undang-undang, menurut pasal 1353 KUH Perdata”perikatan-perikatan yang dilahirkan dari undang-undang sebagai akibat perbuatan orang, terbit dari perbuatan halal atau terbit dari perbuatan melanggar hukum.

  1. a.      Perikatan Yang Bersumber Dari Perjanjian

Dalam pasal 1313 KUH Perdata dijelaskan bahwa perikatan yang dilahirkan dari perjanjian adalah suatu perbuatan dengan satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih, baik perjanjian itu dibuat secara Cuma-Cuma ataupun dilahirkan atas bebabn yaitu perjanjian yang mewajibkan kepada masing-masing pihak untu saling memberikan atau berbuat sesuatu.

  1. b.      Perikatan Yang Dilahirkan Berdasarkan Uu

Berdasarkan pasal 1352 sampai dengan pasal 1380 KUH Perdata[1] perikatan ini dibagimenjadi dua, yakni:

  1. Perikatan yang lahir dari undang-undangh saja
  2. Perikatan yang lahir perbuatan manusia, baik menyangkut perbuatan yang dibolehkan maupun perbuatan yang melanggar hukum.

3. Jenis-Jenis Perikatan

Berdasarkan berbagai ukuran-ukuran, maka didalam ilmu pengetahuan Hukum Perdata Perikatan itu dibedakan dalam berbagai jenis:

  1. Dilihat dari prestasinya, maka dapat dibedakan :

a)         Perikatan untuk memberikan sesuatu

b)        Perikatan untuk bebuat sesuatu

c)         Perikatan untuk tidak berbuat sesuatu.

Perikatan untuk memberikan sesuatu (geven) dan untuk berbuat sesuatu (doen) dinamakan perikatan positif dan perikatan untuk tidak berbuat sesuatu (niet doen) dinamakan perikatan negative.

  1. Dilihat dari subjeknya, maka dapat dibedakan:
    1. Perikatan tanggung menanggung
    2. Perikatan pokok dan tambahan
    3. Dilihat dari daya kerjanya, dapat dibedakan:
      1. Perikatan dengan ketetapan waktu
      2. Perikatan bersyarat[2]

Undang –undang menentukan syarat-syarat yang tidak boleh dicantimkan pihak di dalam suatu perikatan. Apabila syarat itu dicantumkan, maka perikatan tersebut batal. Syrat-syarat tersebut adalah:

a)      Bertujuan melakuakan sesuatu yang tidak mungkin terlaksana(ls. 1254 KUH Perdata)

b)      Bertentangan dengan kesusilaan

c)      Dilarang Undang-undang

d)     Pelaksanaanya tergantung dari kemampuan orang yang terikat.

  1. 4.    Syarat-Syarat Untuk Sahnya Perjanjian

Dalam pasal 1320 KUH Perdata disebutkan ada 4 syarat yang harus dipenuhi dalam sahnay perjanjian, yaitu:

  1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya
  2. Cakap untuk membuat suatu perikatan
  3. Suatu hal tertentu
  4. Suatu sebab yang halal.

Kedua syarat yang pertama dinamakan syarat subjektif, karna kedua syarat tersebut mengenai subjek perjanjian, sedangakan syarat kedua yang terahir disebut dengan syarat objektif, karena mengenai objek dari perjanjian

  1. 5.    Asas asas perikatan
  2. Asas konsesualisme
  3.  Asas pacta sunt servaca
  4. Asas krbrbasan berkontrak
  1. C.  Hak Atas Benda Jaminan
  1. 1.      Jaminan kebendaan

Pada dasarnya jenis jaminan dapat dibedakan menajadi dua macam yaitu jaminan materiil atau kebendaan dan jaminan in materiil atau jaminan perorangan

Jaminan kebendaaan ialah jaminan yang berupa hak mutlak atas suatu benda yang berhubungan langsung dengan benda tertentu, dapat dip[ertahankan terhadap siapapun, dapat dialihkan dan selalu mengikuti bendanya, dalam arti bahwa yang mengikuti bendanya itu tidak hanya haknay tetapi juga kewenangan menjual bendanya dan hak eksekusi.

  1. 2.      Hak hipotik

Di dalam KUH Perdata , hipotik diatur dalam Bab III pasal 1162 s.d. 1232. Hipotik ialah hak kebendaan atas suatu benda tak bergerak untuk mengambil penggantian dari benda bagi pelunasan hutang.

  1. 3.      Sifat-Sifat Hipotik

Pada pasal 1162 KUH Perdata menyatakan, suatui sifat hipotik secara umum sebagai berikut:

  1. Bersifat kebendaan

Undang undang menyebutkan bhawa hak hipotik mengikuti bendanya, walau di tangan siapapun benda itu berada ( pasal 1163 (2) dan pasal 1198 KUH Perdata)

  1. Azas accessoritas

Hipotik merupakan perjanjian accessoir artinya hak hipotik ini bukan hak yang berdiri sendiri, adanya dan hapusnya tergantung pada perjanjian pokok misalnya perjanjiam pinjam uangh.

  1. Azas prefen

Hak hipotik merupakan hak yang lebih didahulukan pemenuhanya dari piutang yang lain (pasal 1133, 1134 alinea 2, 1198 KUH perdata)

  1. Azas kemudahan

Maksudnya ialah bahwa melalui hipotik mudah didahulukan eksekusi

  1. Objeknya ialah benda-benda tetap
  2. Hak hipotik hanya berisi hak untuk melunasi hutang dari nilai benda jaminan dan tidak memberi hak untuk menguasai bendanya
  3. Hipotik hanya dapat dibebankan atas benda orang lain
  4. Tebuka, maksudnya ialah bahwa setiap orang dapat meneliti hak hipotik itu.
  5. Benda yang dihipotikkan situasinya harus jelas.
  1. 4.      Azas hipotik

a)      Azas publikasi, yaitu mengaharuskan hipotik itu didaftarkan supaya diketahui oleh umum, hipotik didaftarkan pada bagian pendaftaran tanah kantor agrarian setempat.

b)      Azas spesifikasi, hipotik terletak di atas benda tak bergerak yang ditentukan secara khusus sebagai unit kesatuan, misalnya hipotik diatas sebuah rumah. Tetapi tidak ada hipotik atas pavelium rumah tersebut, atau atas sebuah kamar dalam sebuah rumah tersebut.

Setelah berlakunya UU PA no.5 tahun 1160 serta PP. no. 10 tahun 1961 dan peraturan mentri agrarian no. 15 tahun 1961, benda tak bergerak yang dapat dibebani hipotik ialah hak miliki, hak guna bangunan, hak guna usaha

  1. 5.      Cara mengadakan hipotik

Untuk mengadakan hipotik perlu dipenuhi syarat-syarat yaitu harus ada perjanjian hutang piutang dan harus ada benda tak bergerak sebagai jaminan hutang. Setelah syarat tersebut dipenuhi lalu dibuat perjanjian hipotik secara tertulis dihadapan pejabatpembuat akta tanahatau disingkat PPAT (pasal 19 PP no. 10 tahun 1961).[3]

Hapusnya hipotik menuerut pasal 1209 KUH Perdata adalah:

  1. Karena hapusnya perikatan pokok
  2. Karena pelepasan hipotik oleh si berpiutang atau kreditur
  3. Karena penetapan oleh hakim.
    1. D.      Analisis kasus

Perseteruan masalah sengketa tanah antara Juminten dengan susilowati yang berawal dari utang piutang yang mana juminten tidak mau di ajak ke notaris untuk mendaftarkan tanah yang telah dibeli oleh susilowati kepada juminten yang akhirnya tanah jumenten di eksekusi oleh Pengadilan Negri Sleman. Disini saya akan membahas kasus sengketa tanah ini dari aspek hukum perikatan terlebih dahulu. Apabila masalah dihubungakan dengan hukum perikatan, maka Dalam hukum perikatan apabila kita mengacu pada pasal 1320 tentang sahnya perjanjian, yakni kesepakatan antara kedua belah pihak yang mana dari kesepakatan itu menimbulkan adanya hukum yang mengikatnya. Kesepakatan mereka yang mengikatkan diri adalah azas esensial dari hukum perjanjian, azas ini juga dinamakan azas otonomi “Konsesialisme” yang menentukan adanya perjanjian.

Dalam kasus ini, Juminten dianggap merugikan susilowati, karena sudah dianggap menipu berupa tidak maunya juminten membuat akta sertifikat tanah dan dari itu pula juminten tidak mau mengganti dengan uang, karena juminten beranggapan tidak pernah menjual tanah miliknya kepada Susilowati, sertifikat adalah bentuk paling kuat dalam tataran pembuktian hukum (kepastian hukum) pengertian ini tercantumkan dalam UU PA No. 5 1960 pasal 19 bahwa pendaftaran adalah bukti paling kuat.

Dalam kaitanya dengan ini Seperti yang diterangkan di atas bahwa juminten tidak memenuhi perikatan  dengan susilowati berawal ketika juminten tidak mau di ajak kenotaris untuk pembuatan sertifikat, padahal penyimpanan atau pendaftaran tanah hukumnya itu wajib demi terlaksananya kepastian hukum dan tertib administrasi pertanahan. Selanjutnya juminten juga dianggap ingkar jani (wanprestasi) atau tidak memenuhi perikatan tersebut., bentuk dari tidak memenuhi perikatan itu ada tiga macam. Yakni:

  1. Debitur sama sekali tidak memenuhi perikatan,
  2. Debitur terlambat memenuhi perikatan
  3. Debitur keliru atau tidak pantas memenuhi perikatan

Dalam KUP Perdata pasal 1366 yang berbunyi “ Setiap orang bertanggung jawab tidak saja untuk kerugian yang disebabkan karena perbuatanya, tetapi juga untuk kerugian yang disebabkan karena kelalaian atau kurang hati-hatinya”.

Dalam hal-ini juminten termasuk orang yang tidak bertanggung jawab atas perbuatanya dan oleh sebab itu hukumlah yang memutuskanmya. Keputusan eksekusi tanah juminten diberikan oleh hakim PN Sleman yang mana kedudukan hakim disini adalah hakim berkuasa penuh atas keputusan yang diberikan, seperti yang tertera dalam dalam KUH Perdata pasal 1309, eksekusi tanah ini termasuk eksekusi yang bersifat riel yang mana eksekusi secara riel itu hanya dapat diputuskan oleh hakim saja, sekaligus ini menjadi azas bahwa setiap orang itu tidak boleh untuk menjadi hakim sendiri.

Selanjutnya, untuk berhati-hati dalam memutuskan suatu hukum, serta melihat keputusan hakim PN Sleman diatas, saya sedikit akan membahas kasus ini yang saya hubungkan dengan hak hipotik, apabila dihubungkan dengan hak hipotik  maka berlakulah azas accessoritas yaitu azas yang mana hak hipotik termasuk bukan hak yang berdiri sendiri, adanya dan hapusnya tergantung pada perjanjian pokok misalnya pinjam uang. Dan juga berlaku azas kemudahan yakni kemudahan dalam megeksekusi. Itulah sebab-sebab mengapa tanah juminten di eksekusi oleh PN Sleman.

  1. E.  Kesimpulan

dari hasil analisis diatas, dapat diraik kesimpulan sebagai berikut:

  1. Menurut kesepakatan awal mereka tentang perjanjian, maka apabila dihubungkan dengan pasal 1320 tentang sahnya perjanjian, perjanjian antara juminten dan susilowati adalh sah secar hukum.
  2. Juminten merugikan susilowati dalam segi yang pertama tidak bertanggung jawab atas perjanjian yang telah dilakukan, kedua juminten tidak mau mengganti rugi uang yang sudah diberikan susilowati kepadanya,.
  3. Juminten sudah menyalahi aturan hukum yakni tentang tidak maunya membuat akta sertifikat tanah seperti yang diharuskan oleh UU PA pasal 19 no. 5 tahun 1960.
  4. Eksekusi tanah yang diputuskan Hakim PN Sleman kepada Juminten ini menunjukkan adanya sifat hakim yang adil karena melihat perilaku juminten yang tidak mau bertanggung jawab atas perbuatanya.

 

DAFTAR PUSTAKA

Subektim Tjitrosudibio.2001. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.Jakarta :PT. Pradnya Paramita.

Badrulzaman Mariam Darus, “Kuh Perdata  Buku III; Hukum Perikatan Dengan Penjelasanya” Bandung: Penerbit Alumni

Saifullah, 2007 “Buku Ajar Hukum Perdata Di Indonesia


[1] Subektim Tjitrosudibio.2001. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.Jakarta :PT. Pradnya Paramita.hlm 344

[2] Prof. Dr Mariam Darus Badrulzaman, S.H “Kuh Perdata  Buku III; Hukum Perikatan Dengan Penjelasanya” (Bandung: Penerbit Alumni). hlm 12

[3] Dr. Saifullah, SH. M.Hum 2007 “Buku Ajar Hukum Perdata Di Indonesia

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s